문) 갑은 아파트 소유자인 을과 사이에 임대차보증금을 2천만원으로 하여 임대차계약을 체결하고 주민등록과 전입신고를 하고 확정일자까지 받았습니다. 그리고 임대차보증금에 대해서 따로 전세권설정등기까지 마쳤습니다.
그런데 을의 채권자들이 아파트에 대해서 경매를 신청해서 경매절차가 진행 되고 있었습니다.
그런데 그 후 갑은 다른 곳으로 잠시 이사갈 상황이 발생해서 다른 곳으로 이사하면서 주민등록을 다른 곳으로 옮겼고 마침내 경락기일에 배당하였는데 갑은 소액임차인으로의 우선변제순위에서 제외되었습니다.(최소 소액보증금에 대한 배당이 되지 않았습니다.)
이 경우에 갑한테 우선변제권이 인정될 수가 있는지 여부
답) 주택임대차보호법상 주택의 인도와 주민등록은 소액임차인한테 대항력이 인정되기 위한 요건으로서 이는 대항력을 취득할 때뿐만 아니라 대항력을 유지하기 위해서고 계속 존속해야합니다.
그래서 배당요구의 시한인 경락기일까지 그런 요건을 구비해야 대항력을 인정받을 수가 있게 됩니다.
갑의 경우에 전세권설정등기는 임차권등기와는 달리 주택의 인도와 주민등록, 확정일자가 등기사항이 아니어서 임차권등기명령과 똑같은 공시기능을 갖고 있지 않습니다.
따라서 그런 공시기능이 없는 전세권설정등기로 임차권등기와 같은 대항력을 인정할 수가 없기 때문에 갑은 전세권설정등기만으로는 대항력을 인정받을 수가 없습니다.(대법원 2007.6.28. 선고 2004다69741호 판결참조)
박진원기자 savit57@domin.co.kr
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