상가나 건물은 수입이 안정적으로 발생하기 때문에 고정수입을 원하는 사람에게는 좋은 투자 방법이다.
우선 상가나 건물을 구입하려면 물건에 대한 가치의 평가를 잘하여야 하는데 부동산평가방식에는 다음의 3가지의 방법이 있다.
첫째 원가를 계산하는 방법이다. 토지의 가격을 산정하고 건물의 건축비용등을 합산하여 평가하는 방식이다.
둘째로는 사례가격 비교방법이다. 인근의 비슷한 물건의 거래 사례를 조사하여 평가하는 방식이다.
셋째로는 수익률 분석방법이다. 상가나 건물은 보증금과 임대료가 있으므로 이를 비교하여 평가하는 방식이다. 상가나 건물을 평가 할 때는 보통 한 가지 방식만을 적용하지 않고 2~3방식을 모두 종합하여 평가한다.
수익용부동산에 투자할 때는 가장먼저 고려해야 할 것이 수익률이다. 수익률은 보통 투자한 금액에 대한 임대료의 비율을 말한다. 상가를 1억3000원에 매입하여 보증금을 3000만원을 받고 월세를 60만원씩 받는다면 1억 투자에 년 720만원 수익으로 년간 약 7.2%의 수익률이라 할 수 있다.
보통 빌딩이나 건물의 경우 6~8%의 수익률이 나면 좋은 물건으로 평가한다. 따라서 수익률이 높은 물건을 찾아 투자하는 것이 요령이라 하겠다. 그러나 수익률이 높다고 하여도 장차 부동산의 가격이 하락한다면 소탐대실의 우를 범할 수 있으므로 장래의 부동산가치의 상승전망 등에 대한 고려도 충분히 하여 결정하여야 한다.
또한 관리의 편리성은 어떤지를 살펴야 한다. 원룸의 경우는 수익률이 10%가 넘는 경우가 많다. 그러나 세입자의 관리에 많은 노력이 필요하다. 고수익이 보장된다고 하여도 관리능력이 없으면 애를 먹는 경우가 허다하고 관리가 제대로 이루어지지 않으면 수익률이 떨어지기 때문에 자신의 관리능력의 여부도 고려해야한다.
건물과 빌딩은 금액이 대단위이고 전세보증금의 비중이 큰 경우가 있으므로 수익률만으로 평가하기는 무리가 있으며 장기적인 부동산가치의 상승 가능성을 살펴야 한다.
<전원부동산 242-0042 011-654-0896>
