A=싼 땅을 사두었더니 몇 년이 지난 후 갑자기 가격이 올라 큰 부자가 된 경우와, 소유한지가 십여년이 지났는데도 땅값이 오르지 않고 그대로인 경우가 있다.
부동산은 개발이 이루어짐으로서 가격이 상승하는데 부동산가격 상승 3단계 이론에 의하면 개발계획단계, 착공단계, 완공단계의 순서로 가격이 세 번 정도 오른다.
규모가 큰 개발 사업의 경우 토지 가격은 몇 단계를 거쳐 상승하는데, 지가가 단기간에 폭등하고 일정기간의 안정기를 갖는 경우가 많으므로 연속적인 상승이 아니라 계단식으로 가격이 올라가게 된다. 따라서 투자자는 토지가격이 상승하는 시점을 잘 포착하여야 한다.
토지는 초기에 전, 답, 임야의 상태에서 점차 개발되어 상업지역의 번화가에 도달하기까지 다음의 8단계에 걸쳐 상승한다고 한다.
1. 초기단계: 활용 가능한 전, 답, 임야의 상태로 1980년대에는 1만원내외 이었던 것이 요즈음은 3만원 전후가 되었다.
2. 개발계획 수립단계: 어느 지역에 개발계획이 수립되면 가격이 상승하는데 개발되는 목적(주거지, 공업단지, 위락단지 등)에 따라 상승폭이 다르게 된다.
3. 착공단계: 개발계획 수립에서 착공하기까지는 토지의 매입과 행정적 조치 등으로 상당한 시간이 필요하며 계획이 무산될 수 있으므로 착공을 시작하면 개발계획이 현실화됨으로써 가격이 상승한다.
4. 완공단계: 개발이 완공되면 이를 사용하려고 하는 수요자 등이 발생하므로 가격이 상승하게 된다.
5. 건축시작단계: 건축을 시작하게 되면 건물을 사용하려는 수요자가 증가함에 따라 상승하게 되며 이후부터는 완만한 상승을 하게 된다.
6. 단지형성단계: 건축물이 어느 정도 단지를 형성하게 되면 토지의 활용도가 증가하고 초기 상권이 형성되므로 토지가격의 상승요인이 된다.
7. 상권형성단계: 건축물이 밀집되게 되면 상권이 형성되므로 상권이 형성되는 지역은 많은 수익을 기대 할 수 있으므로 토지가격은 더욱 오르게 된다.
8. 상권밀집단계: 형성된 상권이 밀집되게 되면 좁은 지역에 수요자가 많이 발생하므로 토지의 활용도는 최고가 되며 고층의 건물들이 들어서게 되고 최고의 가격을 형성하게 된다.
<전원부동산 242-0042>
