아파트는 전례가 드문 폭등세를 보이며, 정책당국을 긴장시키고 서민경제에도 주름살을 지우는 등 한국의 정치·경제·사회·문화 전반을 요란하게 뒤 흔들었다. 도내 아파트 분양가도 참여정부가 출범한 지난 2002년 이후 4년간 무려 약 90%나 치솟은 것으로 나타났다.
정부의 개발정책으로 전국의 땅값이 고공행진을 하는 등 요동친 것과는 달리 전북지역의 땅값은 변동이 많지 않았음에도 불구하고 전북지역 아파트 분양가 상승률은 전국 평균 상승률을 크게 앞질렀다. 아파트 분양가를 최대한 낮추는 것은 우리 모두의 희망이다. 그럼 천정부지로 치솟는 아파트값을 제어할 묘책은 없는 것일까? 이에 대한 해법을 정부와 여당이 열심히 찾고 있다. 분양가 공개, 분양가 상한제 제한, 공급확대, 반값 아파트 정책 등이 있는데, 논란이 있는 정책에 대하여 살펴보기로 하자.
첫째, 분양가 공개는 오래전부터 거론돼 왔는데, 정부와 여당의 의견이 다르다. 이 같은 의견대립에 시민단체와 대다수 국민은 더 강한 조처를 기대하고 있다. 부동산시장의 투명성과 공정성 확보를 위한 아파트 분양원가 공개와 상한제가 한 묶음으로 가야 고질적 투기도 잡고 집값도 안정시킬 수 있다고 보는 것이다. 그러나 아파트 건설사들은 결사반대다. 시장을 위축시키면 아파트 공급이 부족하고, 결국에는 시장 원리에 따라 집값이 오히려 더 상승한다는 논리이다.
둘째, 분양가 상한제는 건설업자가 아파트의 분양가를 지나치게 높게 책정해 주변 아파트 값을 자극할 때 도입여부를 생각해 볼만한 제도다. 그러나 분양가를 인위적으로 제한하면, 건설업자는 좋은 땅에 좋은 아파트를 짓지 않으려 할 게 뻔하다. 결국 몇 년 뒤엔 고급 아파트값의 추가 폭등을 불러오는 더 큰 부작용을 낳게 할 것이다.
셋째, 반값 아파트 분양 방식으로 거론되는 두 가지 방법 중 하나는 토지 임대 조건부 분양방식인데, 토지는 임대료를 주고 빌리고, 건물 값만 내고 아파트를 분양받는 방식으로 토지 임대료는 월세나 전세 보증금 형태로 내면 된다. 상속 증여가 가능하고 전매 제한 기간(약10년) 이후에는 시세차익을 받고 팔수 있다. 또 다른 하나는 환매 조건부 방식인데 건물, 토지를 저렴한 값에 분양받는 대신 분양받은 아파트를 되팔려고 할 때 보유기간에 상관없이 공공기관에만 팔수 있도록 규정한 제도인데, 시세 차익을 내지 못하도록 하는 제도이다.
일부 전문가들은 싱가포르식 방식의 도입을 주장한바 있는데, 정부가 주택을 저렴하게 분양하는 대신 분양 후 5년 이내에 팔 경우 주택개발청에 되팔아야 하는 “환매조건부 분양제도”를 채택하고 있다. 싱가포르가 분양가를 파격적으로 낮출 수 있는(시세의 약60%에 분양)것은 국토의 90%가 국가소유란 것이다. 여기에다 인구 430만에 불과한 도시국가(면적:697.1㎢ ; 서울:606㎢)라는 점도 우리와 근본적 차이가 있다. 정부는 토지를 소유하고 건물만 분양하는 토지 임대 조건부 분양방식을 대안으로 제시하고 있다. 그러나 토지조성을 위한 재정 부담이 막대하고, 주택을 자산증식 수단으로 여기는 국민정서와 맞지 않으므로 시세차익이 배제된 주택에 대해 수요가 발생하기 어렵다. 따라서 부동산 자금이 기존 분양 시장에 몰려 더 불안해질 수 도 있는 것이다. 집 문제를 한순간에 해결 할 수 있는 특효약은 없는 것 같다.
최근처럼 집을 삶의 공간이 아닌 재산증식의 과정으로만 생각하고, 투기열망과 박탈감의 한 표상으로 바라보기 시작한다면 부동산으로 인한 사회적 불안감이 더욱 커질 것이며, 불확실한 기대를 앞세우기 보다는 현실성과 실효성에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 할 것이다. 부동산은 일반적 재화와 다른 특수한 성질을 가진 것으로서 무조건 시장에만 맡기기보다는 국가가 개입하는 것이 불가피하므로 정부나 자치단체가 일관성을 갖고 꾸준하게 정책을 추진하는 것이 가장 중요할 것이다.
<건축사>
