A=일단 어떠한 경우이든 A와 임대차계약을 맺은 B는 임대인으로서 A에 대하여 임차보증금반환의무를 부담한다. 따라서 A가 B를 상대로 임차보증금반환청구를 할 수 있으나 상황이 위와 같이 되었을 정도라면 B에게 재산이 없는 경우가 대부분이기 때문에 판결을 받더라도 집행을 할 수 없어 채권의 만족을 얻기가 힘들다. 다음으로 임차건물을 경락받은 D에 대하여는 A가 어떠한 청구를 할 수 있는가를 알아보면 주택임대차보호법에서는 주택의 인도 및 전입신고를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 효력이 있다고 규정하여 대항력을 인정하고 그럴 경우임차목적물의 소유자가 바뀌더라도 새로운 소유자에 대하여 임차권을 주장할 수 있도록 하였다. 그러나 대항력 구비시기가 경매 등으로 건물이 넘어간 경우에는 저당권 등보다 먼저 대항력을 구비할 것을 요구하는바, 위 사례와 같이 A가 건물의 인도 및 전입신고로 대항력을 구비하기 이전에 이미 임차목적물에 저당권이 설정되어 있는 경우에는 새로운 소유자 D에게 대항력을 주장할 수 없게 되어 결과적으로 D에 대하여는 임차보증금 반환을 주장할 수 없게 된다. 마지막으로 A가 소액임차인으로 일정금액을 경매절차에서 최우선으로 변제받을 수 있는지에 대하여 살펴보면 주택임대차보호법에서는 소액의 보증금의 경우 일정금액을 한도로 다른 담보권자보다 우선적으로 변제받을 숭 있게 하였다. 다만 소액임차인의 범위를 한정하였는바, 전주시 소재의 건물의 경우에는 보증금이 3000만원 이하의 경우 소액임차인으로 분류되고 그 중 최우선으로 변제받을 수 있는 금액은 1200만원에 한정된다. 그러나 A가 그러한 최우선 변제를 받기 위해서는 반드시 경매절차에서 배당요구를 하여야 하는바 만약 배당요구를 하지 않으면 배당절차에서 제외되어 소액보증금도 전혀 받지 못하는 경우가 생길 수도 있다. 아무튼 위 사례에서 A가 할 수 있는 방법은 소액임차인으로서 일정금액을 최우선으로 배당받도록 배당요구를 하고 보증금 중 배당받은 금액을 제외한 나머지 금액에 대하여는 B를 상대로 임차보증금반환청구의 소를 제기한 다음 판결이 확정되면 B에 대하여 법원에 재산명시신청을 하여 B의 재산을 파악한 후에 집행을 하는 방법으로 채권만족을 꾀해야 할 것이다.
<법률구조공단 전주지부 변호사>
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