● 질문
1. 요지 : 매수한 토지의 잔금 지급 후 매도인이 사망했는데 그 딸과 전처가 소유권이전을 거부하고 있습니다.
2. 내용 : 이혼 후 혼자 살고 있는 지인의 토지를 매수키로 하고 매매계약 후 잔금을 지급했습니다. 그런데 잔금 지급당일에 매도인이 교통사고로 사망하는 사고가 있어 장례 후 망인의 딸과 전체에게 소유권이전을 해 달라고 하였으나 자신들은 매매계약 사실을 모르기 때문에 소유권이전을 해줄 수 없다고 합니다.
● 분석
1. 요지 : 유효한 매매계약이므로 상속인인 딸이 소유권이전을 해야 하며 거부하면 소송을 통해 이전받을 수 있습니다.
2. 내용 : 1) 귀하의 경우 먼저 이미 유효한 매매계약이 체결되었으므로 매도인이 사망했다는 우연한 사정으로 인해 계약이 무효가 되거나 취소될 수 있는 것이 아닙니다. 즉, 토지매매계약이 유효하므로 그에 따른 매수인의 매매대금 지급 의무와 매도인의 소유권이전 의무는 동시이행의 관계에 있다고 하겠습니다.
다만, 매수인은 이미 자신의 매매대금 지급 의무를 이행 완료하였기 때문에 매도인에게서 소유권이전을 받을 지위에 있는데 그 매도인이 사망해 관연 누구에게 매도인의 의무 이행을 요구할 수 있는지가 문제라 하겠습니다.
2) 우리 「민법」에서는 자연인이 사망했을 경우 피상속인의 직계비속, 직계존속, 형제자매, 4촌 이내의 방계혈족 순으로 상속인이 됩니다. 이때 피상속인의 배우자는 피상속인의 직계비속, 직계존속과 동순위가 되고, 그 자들이 없을 경우에는 단독 상속인이 됩니다(「민법」제제1003조).
그러나 위 민법 상 규정의 배우자에는 이혼한 배우자는 해당이 안 되어 전처는 상속인이 될 수 없고 그 결과 딸(직계비속)만이 상속인이 된다 하겠습니다. 따라서 망인의 딸 협조를 받거나 또는 소송을 통하여 소유권이전등기를 받을 수 있습니다. 상속인은 피상속인의 권리의무를 승계하므로 매도인이었던 망인의 소유권이전등기 의무를 승계하고 이미 지급된 매도대금에 대한 권리를 취득하게 되는 것입니다.
3) 따라서 ①딸 명의로 상속등기 후 매매에 따른 소유권이전등기를 받은 방법, ②상속등기를 생략하고 포괄승계인에 의한 등기신청으로 소유권이전등기를 받은 방법, ③소송을 통해 소유권이전을 받은 방법 중에서 상속인인 딸의 협조를 받을 수 있다면 ①,②안을, 협조를 받을 수 없다면, ③안을 선택하시면 될 것입니다. 단 어느 경우든 상속인을 정확히 특정해야 할 것입니다. 이유는 상속인이 상속포기를 할 수도 있기 때문입니다.
이형구 <(사)한국생활법률문화연구원 이사장 / 법무사 / 법학박사>
