● 질문
1. 요지 : 30년 전 이웃집 땅 일부를 매입하여 사용해 왔는데 최근 이웃집을 매수한 사람이 그 땅을 돌려 달라고 합니다.
2. 내용 : 저는 30년 전 이웃집과의 경계를 반듯이 할 목적으로 이웃집 소유자와 우리 집과 경계에 있는 3평 정도의 땅을 매입한 후 경계 울타리를 직선으로 쌓았습니다. 이후 지금까지 아무 문제가 없이 잘 지내왔는데 얼마 전 이웃집 땅을 매수한 사람이 토지경계측량 결과 우리 집의 울타리 한쪽이 자신이 매수한 토지에 해당한다고 하면서 이를 반환해 달라고 요구하고 있습니다.
저는 당시 이웃집 소유자와 체결한 매매계약서를 보관하지 않아 새로운 소유자에게 30년 전에 매입한 땅이라고 항변했지만 자기는 모르는 일이라며 자신도 매입을 하였기 때문에 무조건 반환하라고 합니다. 돌려주어야 하나요?
● 분석
1. 요지 : 현재는 점유취득시효가 완성되어 점유취득을 주장할 수 없고 20년 후 다시 주장할 수 있습니다.
2. 내용 : 1) 우리 「민법」에서는 토지를 20년간 소유의 의사로 공평, 무사하게 사용수익한 사람에게 등기를 통해 그 토지의 소유권을 취득하도록 하는 ‘부동산 점유취득시효’를 인정하고 있습니다. 그런데 여기에서 그동안 판례로 정해서 온 ‘점유취득시효 5원칙’이 있습니다.
즉, 가) 甲 소유의 부동산을 乙이 시효취득한 경우 乙은 甲에 대하여 등기 없이 시효취득을 주장할 수 있다. 나) 甲이 乙의 시효진행 중에 그 부동산을 丙에게 양도하고 그 후에 乙의 시효가 완성된 때에는 乙은 丙에 대하여 등기 없이 시효취득을 주장할 수 있다. 다) 甲이 그 부동산을 乙의 취득시효 완성 후에 丙에게 양도한 때에는 乙은 시효취득으로써 丙에게 주장할 수 없다. 라) 시효의 기산점은 시효의 기초가 되는 사실이 개시된 때이고 점유기간이 시효기간을 초과하고 있는 경우라도 기산점을 임의로 선택할 수 없다. 마) 乙의 취득시효 완성 후에 丙이 甲으로부터 부동산을 양도받아 등기를 경료한 경우라도 그 등기 후 다시 취득시효에 필요한 기간 동안 점유를 계속하였을 경우에는 등기가 없어도 丙에게 시효취득을 주장할 수 있다. 는 것입니다.
2) 귀하는 甲으로부터 토지를 매입해 점유한 지30년이 된바 부동산 점유 취득시효가 이미 완성된 상태입니다. 따라서 위 5원칙 중 3원칙에 해당되어 현재는 丙에게 시효취득을 주장할 수 없습니다. 하지만 제5원칙에 따라 앞으로 20년 후 그러니까 丙이 소유권이전을 받은 날로부터 20년이 경과할 때까지 그 땅을 계속 점유하고 있다면 그때는 丙을 상대로 시효취득을 주장할 수 있을 것입니다.
이형구 <(사)한국생활법률문화연구원 이사장 / 법무사 / 법학박사>
