● 질문
1. 요지 : 등기는 구분건물이지만 인접건물과 합체되어 있는 상가를 매수했는데 점유자가 인도를 거부하고 있습니다.
2. 내용 : 사업실패로 새로운 사업을 물색하던 중 법원에서 경매하는 작은 점포 하나를 찾았는데 원래는 인접한 구분건물과 구분건무로 등기되어 있는 상가였지만, 구분 벽이 제거되어 인접건물과 서로 합체가 되어 있었습니다. 그러나 점유자가 경매가 되면 원래대로 해놓겠다고 하고 법원 경매인데다 사람도 좋아 보여서 어려운 상황이지만 매수를 하게 되었습니다. 그런데 막상 잔금을 내고 이전등기를 한 후 점유자에게 건물 반환을 요청하니 갑자기 돌려줄 수 없다며 법대로 하라고 합니다.
● 분석
1. 요지 : 기존 구분건물 부분을 특정할 수 있고, 독립성 상실이 일시적이어서 복원이 용이하다면 집행이 가능할 것으로 보입니다.
2. 내용 : 1) 개인 간의 매매라면 매도인이 잔금 수령과 동시이행으로 부동산을 인도하는 것이 원칙이지만, 법원 경매에서는 매수인이 명도책임을 부담하여야 하기 때문에 이 경우는 귀하께서는 부동산인도명령과 집행문을 받아 부동산 소재지 관할법원 소속 집행관에게 인도집행을 신청해야 합니다. 그러면 집행관이 집행권원과 구분건물의 현황 등을 검토하여 집행을 결정할 것입니다.
그런데 현재 구분벽이 제거되어 구분건물와 현재 건물의 동일성 판단이 집행 결정 시 문제가 될 수 있는데, 판례에 따르면 등기부에 표시된 소재·지번·종류·구조와 면적 등이 실제 건물과 사이에 사회통념상 동리성이 인정될 정도로 합치되는지에 따라 결정되고(대법원1996.6.14.94다53006 판결).
합동된 경우라도 「부동산등기법」상 건물의 합병등기나 증축에 의한 표시변경등기 등을 통해서 현황을 일치시킬 수도 있는 것이므로, 여러 동의 건물이 합동되었다는 사정만으로 합동 전후의 건물 사이에 동일성을 부정할 수 없다(대법원2009.9.24. 2008다9231 판결).고 합니다.
2) 또, 다른 판례는 구분건물이 합체되어 각 점포의 구분표시나 경계벽이 제거된 경우, ① 각 점포가 독립성을 갖추지 못해 구분소유권의 객체가 될 수 없거나, ② 독립성의 상실이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것이라고 볼 수 없고, ③ 복원이 용이하지 않고, ④ 기존 구분건물 부분을 특정할 수 없다면 명도집행을 할 수 없다고 한바, 이에 따라 두 방이 합체된 노래방 중 한 방을 매수해 집행을 신청한 사례에서, ⑤ 첨부된 건물도면에 내부의 수치가 표시되어 있고, ⑥ 외견상 매각에 의한 소유권을 취득한 상태로 구분표시나 경계를 쉽게 복원할 수 있다는 것을 이유로 집행이 된 경우가 있습니다. 귀하께서도 위 사례와 유사하다면 강제집행이 가능할 것으로 보입니다.
이형구 <(사)한국생활법률문화연구원 이사장 / 법무사 / 법학박사>
