● 질문
1. 요지 : 경매로 매수한 건물 중 주택으로 개조한 창고 한 동이 ‘제시 외 건물’로 되어 있고 거주자는 인도를 거부하고 있습니다.
2. 내용 : 경매를 통해 토지와 건물을 취득한 사람입니다. 취득 전 현황을 보러 갔을 때는 큰 건물1동과 창고로 보이는 건물 2동이 있었는데 매각대금 납부 후 건물의 인도청구 과정에서 창고인 줄 알았던 건물 2동 중 1동이 실제는 주택으로 개조되었고, 사람이 살고 있는 것을 알게 되었습니다. 개조한 창고에서 살고 있던 사람은 자신이 창고를 주택으로 개축했다면서 인도청구에 응할 수 없다고 합니다. 경매기록을 다시 확인해 보니 이 창고가 현황조사서에는 ‘제시 외 건물’로 조사되었고 감정평가대상에서도 제외되어 있는 것을 알았습니다. 이 창고를 인도받지 못하게 되면 제가 낙찰 받은 건물 중간에 타인 소유 건물이 존재하게 되어 원래 사용코자 했던 목적대로 사용할 수 없게 됩니다. ‘제시 외 건물’의 소유자로부터 건물을 인도받으려면 어떻게 해야 하나요?
● 분석
1. 요지 : 귀하의 경우는 ‘제시 외 건물’이 타인 소유로 매각대상에서 제외되었으므로 명도소송을 하는 것이 좋습니다.
2. 내용 : 매수대금 납부 후 6일 이내에는 집행법원이 부동산인도명령절차를 통해 채무자나 소유자, 또는 압류의 효력발생 후 점유를 시작한 점유자로부터 점유를 이전받을 수 있습니다. 다만 점유자가 매수인에게 대항 할 수 있는 권원을 갖고 있는 경우는 인도명령절차에 의할 수 없습니다.
‘제시 외 건물’은 경매대상인 토지 지상에 있으니 경매대상이 아닌 건물로 경매채권자가 경매신청 대상에서 제외했거나 경매대상에 포함되지 않은 건물을 말하며 제시 외 건물이 종물이나 부합물에 해당되면 저당권의 효력이 미치는 것으로 보아 경매 대상에 포함 매수인에게 이전됩니다.
그러나 귀하의 경우는 ‘제시 외 건물’이 타인 소유로 매각대상에서 제외된 경우에 해당되어 저당권의 효력이 미치지 않아 매수인인 귀하에게 이전되지 않고 제시 외 건물로 계속 남아 법정지상권이 성립될 여지가 있게 됩니다. 법정지상권이 성립하는 대표적인 예로는, 토지와 그 지상의 건물이 동일 소유자에게 속하는 경우로서 ①건물에 대해서만 전세권을 설정한 후 토지소유자가 변경된 경우(「민법」 제305조제1항), ②본 사례와 유사하게 저당권이 설정된 후 저당권의 실행으로 경매됨으로써 토지와 건물이 소유자가 다르게 된 경우(「민법」제366조제1항)가 있습니다.
따라서 「민사집행법」상의 인도명령절차보다는 명도소송에 의해 처리하는 것이 좋을 것입니다. 명도소송에서 건물 소유권을 주장하는 자의 권원을 명백히 밝힌 후 명도를 구하거나 지료를 청구하는 것으로 권리행사를 해야 합니다.
이형구 <(사)한국생활법률문화연구원 이사장 / 법무사 / 법학박사>
