● 질문
1. 요지 : 장기간 임대료를 연체한 임차인을 상대로 건물인도소송과 강제집행을 해야 하는데 비용절감 방법은 없는 것인지요.
2. 내용 : 저는 작은 건물을 임차 중인데, 임차인이 18개월간 임대료를 내지 않고 차일피일 미루더니 지금은 아예 건물 출입문을 잠가놓고 행방을 감추어버렸습니다. 밀린 임대료가 임대보증금보다 많은 상태라 임차한 건물을 인도 받기 위해 소송과 강제집행을 하려고 하는데 임차인이 무자력 상태라 소송비용이나 강제집행 비용 등을 받기 어려울 것 같습니다. 건물을 인도받기 위해 가장 손실이 적은 방법은 무엇일까요?
● 분석
1. 요지 : 건물인도소송 등을 제기한 후 인도집행 전에 금전채권 강제집행을 하면 비용을 절약할 수 있습니다.
2. 내용 : 일단 임대차계약을 해지하고 임대차관계부터 종료한 후에 건물의 인도 및 차임, 또는 손해배상청구소송을 제기해 판결을 받아야 합니다.
임대차는 원칙적으로 계약기간 만료로 종료가 되는데 계약기간 만료 전이라 하더라도 임차인의 밀린 차임이 2기 또는 3기(상가건물)의 차임액에 달할 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다「주택임대차보호법」6조3항, 「상가건물임대차보호법」10조의8.
귀하의 경우도 임차인의 차임연체를 이유로 묵시의 갱신 중인지 여부와 상관없이 임대인인 귀하가 계약을 해지하여 임대차를 종료시킬 수 있습니다. 임대차의 종료로 임차인은 목적물에 대한 점유권원을 상실해 불법점유상태가 되고 임대인은 건물의 인도와 연체차임 및 불법점유로 인한 손해배상청구를 할 수 있습니다.
귀하의 경우도 임차인을 피고로 하여 건물의 인도와 연체차임 및 이에 대한 지연손해금, 기준 일부터 인도완료일까지 차임상당의 손해배상을 함께 구하여 소송을 제기하면 됩니다. 이 소송에서 판결을 받으면 강제집행을 할 수 있는데 임차인이 무자력해서 강제집행비용을 돌려 받을 수 없다면 건물 내에 있는 임차인 소유의 물건들을 매각해 먼저 금전채권(연체차임과 손해배상금)부터 집행하는 방법을 사용할 수 있습니다. 이는 임차인의 모든 물건을 매각하고 아무것도 남아 있지 않아 집행관이 인도완료를 선언하게 되면, 그것만으로 집행이 종료되기 때문에 상당한 시간과 비용을 절약할 수 있습니다.
그러나 실제 상황에서는 경제적 가치가 없어 매각대상에서 제외된 물건들이 남게 되고 이를 소유자인 임차인이 인수하지 아니하여 별도로 보관해야 하는 불편함이 따를 수 있습니다. 하지만 보관할 물건의 분량이 적고 보관 취급에 특별한 주의가 요구되지 않는다면 집행보관비용이 크게 절약되기 때문에 좋은 방법이 될 것으로 보입니다.
이형구 <(사)한국생활법률문화연구원 이사장 / 법무사 / 법학박사>
