1. 요지 : 주변 상권이 새로 형성되면서 장사가 잘 안되는데 임대인에게 월세를 내려달라고 하고 싶습니다.
2. 내용 : 아파트 단지 내 상가에 보증금 2000만 원 월세 300만원 계약기간 3년을 조건으로 점포 하나를 임차해 영업 중입니다. 그런데 계약 당시 공인중개사로부터 최고의 상업지역이라고 소개받은 이 상가가 1년 만에 인접지역에 큰 상권이 형성되면서 지금은 입주조차 제대로 안 되고 있습니다. 장사도 잘 되지 않는 상황에서 월세까지 너무 비싸니 부담이 가중되고 있는데 이런 경우 법적으로 임대인에게 월세를 인하해 달라고 할 수 있다고 하던데 가능한지요?
● 분석
1. 요지 : 계약 당시 월세의 지급이 부당하다고 인정할 만한 구체적인 입증자료가 있다면 감액 청구가 가능합니다.
2. 내용 : 「상가임대차보호법」에서는 귀하와 같은 사례에서 임대인에게 월세 인하 청구를 할 수 있습니다. 즉, 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 상당하지 않게 된 경우 장래의 차임 또는 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있도록 한 것입니다(법 제11조). 특히 감액의 경우는 그 비율에 한도가 없으며, 임대차계약 당시 임차인이 월세의 감액을 요구하지 않겠다고 약정을 했다 해도 이는 임차인에게 불리한 약정으로 무효입니다(법 제15조).
판례도 “임대차계약에 있어서 차임은 당사자 간에 합의가 있어야 하고 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에도 상대방의 동의를 얻어서 하여야 하며, 그렇지 아니한 경우에는 민법 제628조에 의하여 차임의 증감을 청구하여야 할 것이고, 만일 임대차계약 체결 시에 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 있다고 약정하였다면 이는 강행 규정인 민법 제628조 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조에 의하여 효력이 없다.”(대법원1992.11.24. 선고92다31163판결). 고 판시하고 있습니다.
또한 임대인에 대한 판례는 “임대차계약에 있어서 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한 것으로 인정될 정도의 사정변경이 있다고 보여지는 경우에는 형평의 원칙상 임대인에게도 차임증액 청구를 인정하여야 한다(대법원1996. 11.12. 신고 96다34061 판결)고 판시하고 있습니다.
따라서 아파트단지 내 상권이 형성되지 못해 상가 입주가 제대로 되지 않으며 인접지에 대형 상권이 형성되면서 임대차계약 당시 예상과 달리 영업이 부진하다는 것이 객관적으로 증명되고 계약 당시 약정된 월세를 계속적으로 지급하는 것이 현저히 부당하다고 인정될 만한 사유가 구체적으로 입증된다면 귀하는 임대인에게 장래 지급할 월세의 감액을 청구 할 수 있습니다.
이형구 <(사)한국생활법률문화연구원 이사장 / 법무사 / 법학박사>
