● 질문
1. 요지 : 사망한 아버지의 집을 제 명의로 상속등기 하려는데 건물에 대한 보존등기가 안되어 있습니다.
2. 내용 : 최근 아버지가 사망하면서 현재 거주 중인 집을 저의 명의로 상속등기하기 위해 알아보니 건물에 대한 최초의 등기인 보존등기가 되어 있지 않았습니다. 건축물대장 상으로는 갑(甲)이 단층건물을 짓고 얼마 도지 않아 아버지가 토지와 함께 건물을 이전받았고 이후 10년이 지나 2층으로 증축하여 지금까지 산 것으로 되어 있습니다. 처음에는 아무 생각 없이 집의 건물을 토지와 함께 상속으로 인한 소유권이전등기를 신청했는데 건물에 대한 등기신청이 각하되었습니다. 건물의 첫 소유자인 갑에 대해서는 건축물대상에 주소도 기재되어 있지 않고 생사조차 확인되지 않는데 어떻게 해야 건물에 대한 상속등기를 할 수 있을까요?
● 분석
1. 요지 : 지자체장 상대로 처음 건물을 지은 갑(甲)의 소유임을 확인하는 확정판결을 받아 상속등기를 할 수 있습니다.
2. 내용 : 이런 경우에 대비해 우리 「부동산등기법」제65조에서는 미등기 건물에 대한 소유권보존등기를 신청할 수 있는 자격을 규정해 놓고 있습니다. 즉, ①건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인, ②확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자, ③수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자, ④특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자 중 어느 하나에 해당하는 사람이라면 건물에 대한 소유권보존등기를 신청할 수 있습니다.
또한 등기선례에 따르면, 건축물대장의 소유자 표시란이 공란이거나 일부누락이 있어 대장상의 소유자를 확정할 수 없는 미등기건물에 대해 갑(甲)이 시장 군수 구청장을 상대로 당해건물이 그의 소유임을 확인하는 내용의 확정판결을 받았다면 갑(甲) 명의의 소유권보존등기를 신청할 수 있습니다(등기선례 6-122 1999.2.22. 제정). 따라서 귀하의 경우는 1973년 당시 (폐쇄)건축물대장상에 최초의 소유자 갑(甲)의 주소란이 누락되어 있으므로 지방자치단체장을 상대로 갑(甲)을 대위해서 소유권보존등기를 위한 소유권확인청구의 소를 제기하고 이에 대한 확정판결을 받아 보존등기를 하거나 또는 아버지인 을(乙)을 대위하여 갑(甲)을 상대로 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 청구의 소를 제기 확정판결을 받은 후 증축등기를 해야 합니다. 이 절차를 끝낸 후에야 비로소 귀하 명의로 소유권이전등기를 할 수 있습니다.
참고로 1970년대에는 주민등록번호가 필수기재사항이 아니었기 때문에 그 누락만으로 지자체장을 상대로 한 소유권확인소송은 할 수 없다 할 것입니다.
이형구 <(사)한국생활법률문화연구원 이사장 / 법무사 / 법학박사>
