● 질문
1. 요지 : 임차한 주택이 경매되어 배당요구 통지를 받았는데, 직장관계로 이사를 가야만 합니다.
2. 내용 : 저는 용인 신갈에 있는 다가구 주택에 입주하여 주민등록전입을 하고 전세계약서에 확정일자를 받아 놓고 살고 있는 세입자입니다. 전물주의 사업 부진으로 임차주택에 경매가 진행되어 법원으로부터 2012.8.10.까지 배당요구를 하라는 통지를 받았습니다. 그런데 직장 때문에 늦어도 6월 말까지는 전 가족이 지방으로 이사를 해야 할 형편입니다. 이런 경우 배당금을 받기 위해서는 언제까지 이 임차주택에 거주하고 있어야 하는지요?
● 분석
1. 요지 : 배당금을 받기 위해서는 경매법원이 정한 배당요구의 종기까지는 거주를 해야 합니다.
2. 내용 : 1) 주택인도(점유, 거주)와 주민등록이라는 대항요건을 언제까지 유지해야 하는가 하는 문제는 경매절차에서 우선변제권을 행사하는 경우와 경락인(매수인)에 대하여 대항력을 행사하는 경우가 반드시 일치하는 것은 아닙니다. 경매절차에서 확정일자를 갖춘 임차인이나 소액임차인이 우선변제권을 행사하여 배당금을 받기 위해서는 대항요건을 배당요구의 종기까지 유지하고 있어야 합니다. 구「민사소송법」하에서는 배당요구의 종기가 경락기일(낙찰기일)까지였으나, 2002.7.1.부터 시행된 「민사집행법」하에서는 첫 매각기일 이전으로서 집행법원이 정한 날이 됩니다.
우리 대법원의 판례 역시 ‘임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구 시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있다는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다,(대법원 2007.6.14. 2007.다17475 판결)라고 하였습니다.
2) 임차인이 경매절차의 매수인(낙찰자)에게 임차권의 대항력을 행사하는 경우에는 주택의 점유(거주와 주민등록 전입)라는 대항요건을 어느 시점까지 계속하여 갖추고 있어야 하는지 명문규정은 없지만, 통설과 판례는 임차주택의 소유권이 양수인에게 이전되는 시점까지는 대항요건을 계속 갖추고 있어야 한다고 해석하고 있습니다.
그러므로 경매절차에서 세입자가 매수인(낙찰자)에게 대항력을 행사하는 경우에는 매각대금 납부 시까지 계속하여 대항요건을 유지하여야 할 것입니다. 따라서 임차인인 귀하께서 경매절차에서 우선변제권을 행사하여 임차보증금을 배당받기를 위하는 경우에는 ‘임차주택의 거주와 주민등록이라는 대항요건’을 경매법원이 정한 배당요구의 종기인 2012.8.10.까지는 계속 유지해야 하며, 전가족의 지방 이사는 그 이후로 하셔야 할 것으로 사료됩니다.
이형구 <(사)한국생활법률문화연구원 이사장 / 법무사 / 법학박사>
