● 질문
1. 요지 : 상가주택 매수 후 중도금 미지급금이 있는데 매도인이 이행최고를 하면서 과도한 금액을 요구합니다.
2. 내용 : 저는 상가주택을 매수하는 매매계약을 체결하면서 계약 당일 계약금을 지불했고 중도금과 잔금은 6개월 간격으로 지급하기로 했습니다. 그런데 지금 자금사정으로 중도금 2천만 원 중 4백만 원을 지급하지 못했는데 최근 매도인으로부터 미지급 중도금 4맥만 원을 초과해 일천만원을 지급하라는 이행최고 내용증명이 날아왔습니다.
매도인은 이행최고기간 내에 이를 지급하지 않으면 매매계약을 해제하겠다고 합니다.
● 분석
1. 요지 : 현저히 과다한 이행청구 등은 이행최고의 효력이 없으며 그에 따라 계약해제도 할 수 없습니다.
2. 내용 : 1) 계약의 이행이 지체되었을 때 우리 「민법」제544조에서는 ‘당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다.’ 고 규정하고 있습니다. 즉 채권자의 계약해제가 가능합니다.
그러나 채권자가 최고한 수량이 너무 커서 채무자가 본래의 채무액을 급부하여도 채권자가 이를 수령하지 않을 것이 예상되면 신의칙상 최고의 효력이 없습니다.
2) 이에 관한 대법원 판례를 살펴보면, “채권자가 본래 급부하여야 할 수량보다 과다하게 청구하였다 하여도 급부할 수량과의 차이가 비교적 적고 채권자가 급부의 수량을 잘못알고 과다한 최고를 한 것으로서 과다하게 최고한 진의가 본래 급부하여야 할 수량을 청구한 것이라면 그 최고는 본래 급부하여야 할 수량의 범위 내에서 유효하다 할 것이나, 과다한 정도가 현저하고 채권자가 청구한 금액을 제공하지 않으면 그것을 수령하지 않을 것이라는 의사가 분명한 경우에는 이러한 최고는 채권관계를 지배하는 신의성실의 원칙에 벗어난 과다 최고에 응하지 아니하였다 하더라도 이행지체에 빠지는 것은 아니라 할 것이니 채권자가 채무자의 이행지체를 이유로 계약해제의 의사표시를 하였다 한들 그러한 의사표시에 따른 계약해제의 효과가 발생할 여지가 없다(대법원 1988.12.13. 선고 87다카314 판결). 라고 판시하였습니다.
따라서 귀하의 경우 매도인의 이행청구는 본래 귀하가 지급해야 할 미지급 중도금보다 현저히 차이가 크고, 매도인은 자신이 청구한 일천만 원을 지급하지 않으면 수령하지 않을 의사가 분명해 보이므로 이는 신의칙상 무효로 볼 수 있어 매매계약을 해제할 수는 없을 것입니다.
다만, 귀하는 미지급 중도금 4백만 원을 속히 지급하고, 매도인이 수령을 거부하면 ‘변제공탁’을 하여 이행지체를 벗어나야 할 것입니다.
이형구 <(사)한국생활법률문화연구원 이사장 / 법무사 / 법학박사>
