● 질문
1. 요지 : 저는 임차한 땅에 건물을 짓고 살던 중 계약해지 통고와 함께 토지소유자도 바뀌었는데 건물 매수 청구는 누구에게 하여야 하는가요?
2. 내용 : 9년 전 임대차기간을 약정하지 아니하고 甲 소유의 토지를 임차하여 사용하면서 甲의 승낙을 받아 건물을 짓고 소유권보존등기를 한 후 살고 있습니다. 그런데 몇 개월 전 갑자기 甲이 위 토지를 매도하겠다며 임대차계약해지통고서를 보내더니 최근 토지소유자 명의가 乙에게 이전되었습니다.
을은 저에게 살고 있는 건물을 철거하고 토지를 인도하라고 합니다. 제가 살고 있는 집을 매수하려면 임대차계약해지 시 전 소유자인 甲에게 매수청구를 해야 하나요. 아니면 현 소유자인 乙에게 하여야 하나요?
● 분석
1. 요지 : 임차권이 소멸된 후 토지소유자가 바뀌었을 때에는 현 소유자에게 건물매수 청구를 하여야 합니다.
2. 내용 : 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우 건물이 현존하는 때에는 토지임차인의 건물매수청구권이 발생합니다(「민법」제643조, 283조).
판례에서는 토지임대차기간이 만료하는 때, 임차인에게 지상건물을 양도하거나 이를 철거토록 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한 「민법」제643조에서 규정한 ‘소정의 임차인의 지상물매수청구권 배제시키는 약정’으로 임차인에게 불리하기 때문에 무효로 보고 있습니다(대법원 1998.5.8. 98다2389 판결).
따라서 건물소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기했다면 제3자에 대하여 임대차의 효력이 발생하는 임차권으로서 대항력이 있습니다.
그러나 귀하의 임차권은 현재 토지의 소유자가 임대인 甲으로부터 乙로 변경되었고 甲이 임대차계약해지를 통고한 후 6개월이 지난 때에 이미 소멸되었다고 할 것입니다.
이와 관련하여 판례는 건물 소유를 목적으로 한 토지임차인의 건물매수청구권 행사의 상대방에 대해 통상의 경우에는 기간의 만료로 인한 임차권 소멸 당시의 토지소유자인 임대인으로 볼 수 있을 것이지만 임차권 소멸 후 임대인이 그 토지의 소유권을 제3자에게 이전하였다면 제3자에 대하여 대항할 수 있는 토지 임차권을 가지고 있던 토지 임차인은 그 새 소유자에게도 대하여도 위 매수청구권을 행사할 수 있다고 봄이 상당하다(대법원 1977. 4. 26. 선고75다348 판결;1996. 6. 14. 선고 96다14517 판결).
결국 귀하는 토지의 현 소유자인 乙에게 건물매수청구권을 행사하여야 할 것입니다.
이형구 <(사)한국생활법률문화연구원 이사장 / 법무사 / 법학박사>
