● 질문
1. 요지 : 채무자의 임차주택 보증금반환채권을 양도받았는데 임차계약이 묵시적 갱신되었다며 버티고 있습니다.
2. 내용 : 저는 지인에게 돈을 빌려주었는데 변제를 하지 아니하여 다투던 중 지인은 임차인으로 거주하는 집의 임대차기간 만료일이 끝나면 반환받을 보증금으로 돈을 갚겠다고 해서 지인에게 임대인에게 그 보증금 채권을 나에게 양도했다고 통지를 하라고 하고 임대차 만료일이 되기만을 기다렸습니다. 하지만 만료일이 되어서 지인에게 확인하니 집주인이 나가달라는 말이 없어서 임대차기간이 묵시적 갱신되었다고 합니다. 저는 임대인인 집주인에게 임차보증금 양도양수계약서를 보여주면서 임차보증금에 대하여 양도양수를 받았고 양도통지를 받지 않았느냐고 물으니 그런 내용증명을 받은바 없다고 하면서 보증금의 반환을 거절합니다. 저는 어떻게 돈을 돌려 받을 수 있을까요?
● 분석
1. 요지 : 임대인 보증금반환채권의 양도통지를 받았다면 묵시적 갱신의 효과가 없어 채권회수가 가능합니다.
2. 내용 : 1) 「주택임대차보호법」 제6조제1항에 따르면, 가)임대인이 임대차기간이 끝나기 6~1개월 전까지 임차인에게 계약갱신의 거절 통지를 하지 않거나, 나) 임차인이 임대인에게 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 그러한 통지를 하지 않는 등의 경우에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다. 즉, 임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 하지 않은 경우, 그 임대계약은 묵시적으로 갱신된 것으로 보는 것입니다.
2) 따라서 귀하의 경우에는 채무자인 지인이 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 하고 있으나 그렇지가 않습니다. 대법원 판례에 따르면, “임대인이 임대차 보증금반환청구채권의 양도통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있다하더라도 그 합의의 효과는 보증금 반환채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없다.” 라고 판시하였습니다(대법원1989.4.25. 88다카4253,4260 판결). 이는 집주인이 양도통지를 받게 된다면 묵시적 갱신의 효력이 채권자인 귀하에게 미칠 수가 없다 할 것입니다.
3) 따라서 귀하는 먼저 채권양도통지를 받지 못했다는 집주인을 상대로 임차보증금 양도양수를 원인으로 한 ‘양수금 반환청구소송’을 제기, 위 소장의 송달로 채권양도통지에 갈음하게 하여 임대차계약기간 갱신이 되지 않도록 해야 합니다.
그리고 위 소송과는 별개로 귀하는 집주인을 대신하여 지인에게 임대차계약 해지통보를 하고 지인이 이사를 가도록 하여 임차보증금을 반환받을 수 있습니다. 만일, 지인이 이사를 가지 않는다면 지인을 상대로 임대차기간 종료를 원인으로 한 건물명도청구소송을 제기해 승소판결을 받은 후 건물 명도와 동시이행으로 집주인으로부터 임차보증금을 반환받으면 됩니다.
이형구 <(사)한국생활법률문화연구원 이사장 / 법무사 / 법학박사>
