● 질문
1. 요지 : 대리인이라고 주장하는 사람과 부동산 매매계약을 체결했는데 부동산 소유자는 대리인을 전혀 모르는 사람이라고 합니다.
2. 내용 : 저는 乙 소유 부동산을 매수하기 위하여 그 매매계약을 乙의 대리인이라고 주장하는 丙과 체결하였습니다. 계약체결 시 丙은 乙의 인감증명서와 임감도장을 소지하고 있었으며, 乙의 인간도장으로 계약서에 날인하는 것을 확인했습니다. 그래서 丙이 가르쳐준 예금주 乙의 통장으로 매매대금을 입금했는데 이후 乙은 이를 전혀 모르는 사실이라고 하면서 매매계약을 부인하고 있습니다. 乙을 상대로 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있을까요?
● 분석
1. 요지 : 대리권 없는 자와의 계약은 본인이 추인하지 않으면 효력이 없으므로 소유권이전등기청구권을 행사할 수 없습니다.
2. 내용 : 「민법」제125조에서는 ‘제3자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 자는 그 대리권의 범위 내에서 행한 그 타인과 그 제3자간의 법률행위에 대하여 책임이 있다. 그러나 제3자가 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 그렇지 않다. 고 규정하고 있습니다.
이에 판례는 “「민법」제125조가 규정하는 대리권수여의 표시에 의한 표현대리는 본인과 대리행위를 한 자 사이의 기본적인 법률관계의 성질이나 그 효력의 유무와는 관계가 없이 어떤 자가 본인을 대리하여 제3자와 법률행위를 함에 있어 본인이 그 자에게 대리권을 수여하였다는 표시를 제3자에게 한 경우에 성립하는 것” 이고(대법원 2007 8. 23. 선고 2007다23425 판결), “이때 서류를 교부하는 방법으로 「민법」제125조에서 정한 대리권수여의 표시가 있었다고 하기 위해서는 본인을 대리한다고 하는 자가 제출하거나 소지하고 있는 서류내용과 그러한 서류가 작성되어 교부된 경위나 형태 및 대리행위라고 주장하는 행위의 종류와 성질 등을 종합하여 판단하여야 할 것” 이라고 판시하였습니다(대법원2001. 8. 21. 선고2001다31264 판결).
그렇다면 귀하의 사례에서 표현대리인의 성립 여부는 무권대리인 丙과 소유자 본인 乙의 관계 무권대리인의 행위 당시 여러 가지 사정 등에 따라 결정되어야 할 것입니다. 하지만 위 사안에 있어서 丙은 계약 당사자가 아니고 乙의 인감증명서와 인감도장만을 가지고 있었을 뿐이며, 귀하는 “乙의 매매의사를 확인할 필요가 있었음에도 불구하고 확인하지 않은 과실이 있다.” 고 볼 수 있을 것이므로 대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다하였으므로 乙에 대하여 표현대리책임을 물어 소유권이전등기청구권을 행사하기에는 어려울 것으로 생각됩니다.
다만, 무권대리인의 책임이 있는 丙에 대하여는 귀하의 선택에 따라 계약을 이행할 책임 또는 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다(「민법」제130조, 제135조.
이형구 <(사)한국생활법률문화연구원 이사장 / 법무사 / 법학박사>
