● 질문
1. 요지 : 종원들에게 명의신탁 된 종중 토지를 매수하려는데 일부 수탁자인 종원이 반대하는데 어떻게 매수할 수 없나요.
2. 내용 : 개인적으로 꼭 필요한 토지가 있어 등기부등본을 발급하여 보니 소유자가 여러 명이었고 종중 땅이었습니다. 지목이 전(田)이라서 종중명의로 등기를 못하고 종원들 명의로 등기를 한 것으로 보여 집니다. 소유자가 30여 명 되는데 이 중 몇 사람이 매도를 거부하고 있습니다.
● 분석
1. 요지 : 명의신탁 된 수탁자와 협의 없이 종중대표자와 임원들의 동의만으로는 매수하기는 어려울 것으로 보입니다.
2. 내용 : 1) 이와 같은 사례는 종종 상담이 되어온 내용과 같습니다. 결론적으로 말씀을 드리면 땅의 매수를 신중히 생각해 보시는 것이 좋을 것으로판단됩니다.
전·답의 경우 위토대장에 등재되지 않는 이상 종중 명의로는 등기를 할 수 없어 관례적으로 명의신탁이 인정되어 왔습니다. 그래서 귀 사례와 같이 많은 종중에서 명의신탁을 통해 대내적으로는 종중 땅이지만 대외적으로는 수탁자인 종원의 땅으로 등기하여 관리하고 있습니다.
귀하의 경우 실절적인 소유자인 종중이 매도에 적극적이어서 종중의 대표자와 임원들이 종중 총회를 열어 매수를 도와줄 수는 있지만, 그렇다고 해도 등기명의자인 종원 중 일부가 토지 매도에 반대하는 상황에서는 위 토지를 매수한다 해도 매수인 명의로 등기를 하기는 어려울 것으로 보여 집니다.
2) 왜냐하면 위 토지의 매도인은 실질적인 소유자인 중중이고 명의자 겸 수탁자는 위 종중의 종원 및 사망한 종원의 상속인들인데 중간생략등기의 합의 즉, 수탁자인 종원들이 종중의 의사대로 매수인에게 바로 소유권이전등기를 해준다면 몰라도 그 중 일부의 명의 수탁자가 반대해 등기이전을 거부한다면 현실적으로 그 명의수탁자의 지분을 이전 받을 수가 없기 때문입니다.
명의 수탁자인 종원들이 종중의 관리처분에 반대해 종중에서 종원의 명의신탁을 해지하고 소유권이전등기소송을 제기해 승소한 사례도 있습니다. 하지만 그렇다해도 전·답은 여전히 종중 명의로는 등기 할 수 없기 때문에 어차피 소유권이전은 받기가 어렵습니다.
따라서 이와 같은 법리로 본다면 귀하는 위 종원들 중 일부라도 매매에 반대한다면 소유권이전등기를 할 수 없을 것으로 보여 집니다.
이형구 <(사)한국생활법률문화연구원 이사장 / 법무사 / 법학박사>
