● 질문
1. 요지 : 저는 토지 1/5 지분 공동소유자이고 甲은 동일 토지 4/5 지분을 공동소유하고 있는데 甲이 마음대로 건물을 신축해 제가 건물 철거소송을 제기하려고 합니다.
2. 내용 : 지인과 함께 500평의 나대지를 공동소유하고 있습니다. 나대지의 공동소유권 중 5분의4는 지인, 5분의1만이 저의 지분입니다. 그런데 최근 지인이 저의 동의 없이 나대지에 일방적으로 100평 정도의 건물을 신축했습니다. 아무리 과반수가 넘는 지분권자 하더라도 공동소유자의 허락 없이 건물을 신축한다는 것이 말이 되는지요 저는 지인을 상대로 건물철거소송을 제기 하였습니다 승소가능한가요?
● 분석
1. 요지 : 과반수 지분권자라 해도 건물 신축 등 관리를 벗어난 사항은 다른 공유자의 동의를 받아야 합니다.
2. 내용 : 1) 우리 「민법」제264조에서는 ‘공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.’ 고 규정하고 있습니다. 물론 판례에 따라 과반수 지분권자는 다른 공유자와 협의가 없었어도 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로 과반수 지분을 가진 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용 수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로 적법하다 할 것입니다(대법원 1991. 4. 12. 90다20220 판결, 1991. 9. 24. 88다카33855 판결 참조).
2) 그러나 또 다른 판례에 따르면, “그 사용·수익의 내용이 공유물의 기존의 모습에 본질적 변화를 일으켜 ‘관리’ 아닌 ‘처분’이나 ‘변경’의 정도에 이르는 것이어서는 안 될 것이고 예컨대 다수지분권자라 하여 나대지에 새로이 건물을 건축한다든지 하는 것은 ‘관리’의 범위를 넘는 것이 될 것”이라고 판시하고 있습니다(대법원 2001. 11. 27. 2000다33638, 33645 판결). 따라서 귀 사례에서 귀하의 건물철거소송은 승소할 수 있을 것으로 예상됩니다.
3) 그러나 과반수 공유자인 지인이 귀하를 상대로 공유물분할청구소송을 제기할 수도 있을 것입니다. 이때 법원은 다수지분권자로서 지인이 자신의 지분(400평)보다 매우 적은 100평에 건물을 신축한 것이므로 판례(대법원2004. 10. 14. 2004다30583 판결)에 따라 공유물의 형상이나 위치, 그 이용 상황이나 경제적 가치 등등을 고려할 때 건물을 신축한 토지 부분과 나머지 토지 부분이 크게 차이가 없다면 법원은 각 공유지분에 따른 적당한 면적으로 현물분할 하는 결정을 내리거나 반대로 매우 크게 차이가 난다면, 귀하의 토지 지분을 적당한 가격으로 배상시키는 분할 판결도 낼 수 있을 것입니다.
다만, 어느 경우이든 지인의 독단적인 건물 신축 행위는 귀하의 공유 지분권을 침해하는 불법행위로 볼 수 있으므로 실재 재판 과정에서는 귀하에게 상당히 유리한 판결 결과가 예상됩니다.
이형구 <(사)한국생활법률문화연구원 이사장 / 법무사 / 법학박사>
