● 질문
1. 요지 : 30년 전 이웃집 땅 일부를 매입해 사용해왔는데 최근 이웃집을 매수한 사람이 그 땅을 돌려달라고 합니다.
2. 내용 : 저는 30년 전 이웃집과의 경계를 반듯이 할 목적으로 이웃집으로부터 우리 집과의 경계에 있는 3평 정도의 땅을 매입한 후 경계울타리를 직선으로 쌓아 놓았습니다. 이후 지금까지 아무 문제없이 잘 지내왔는데 얼마 전 이웃집을 타인에게 매도하게 되면서 소유권을 이전 받은 새로운 주인이 토지 경계측량 결과 우리 집의 울타리 한쪽이 자신이 매입한 토지에 해당한다며 이를 반환해달라고 요구하고 있습니다.
저는 30년 전 당시 매매계약서를 보관하고 있지 않아 새로운 주인에게 오래전에 그 토지를 매입하였다고 항변하였지만 새로운 주인은 자신은 모르는 일이라며 자신도 그 땅을 매입했으니 무조건 반환하라고만 합니다 30년간 문제없이 점유해온 땅인데 돌여줘야 하나요?
● 분석
1. 요지 : 현재는 점유취득시효가 완성되어 점유취득을 주장 할 수 없고 20년 후 다시 주장할 수 있습니다.
2. 내용 : 우리 「민법」에서는 토지를 20년간 소유의 의사로 공평, 무사하게 사용수익한 사람에게 등기를 통해 그 토지의 소유권을 취득하도록 하는 ‘부동산점유취득시효’를 인정하고 있습니다. 그런데 여기에는 그동안 판례로 정해온 ‘점유취득시효5원칙’이 있습니다.
즉, ①갑 소유의 부동산을 을이 시효취득한 경우, 을은 갑에 대하여 등기없이 시효취득을 주장할 수 있다(제1원칙), ②갑이 을의 시효진행 중에 그 부동산을 병에게 양도하고 그 후에 을이 시효가 완성된 때에는 을은 병에 대하여 등기 없이 시효취득을 주장할 수 있다(제2원칙), ③갑이 그 부동산을 을의 취득시효 완성 후에 병에게 양도한 때에는 을은 시효취득으로써 병에게 주장할 수 없다, ④시효의 기산점은 시효의 기초가 되는 사실이 개시된 때이고, 점유기간이 시효기간을 초과하고 있는 경우라도 기산점을 임의로 선택할 수 없다(제4원칙), ⑤을의 취득시효 완성 후에 병이 갑으로부터 부동산을 양도받아 등기를 경료한 경우라도 그 등기 후 다시 취득시효에 필요한 기간 동안 점유를 계속하였을 경우는 등기가 없어도 병에게 시효취득을 주장할 수 있다(제5원칙)는 것이다.
귀하는 토지를 매입하여 점유한 지 30년이 된바 부동산점유 취득시효가 이미 완성된 상태입니다. 따라서 위5원칙 중 3원칙에 해당해 현재는 새로운 소유자에게 시효취득을 주장할 수 없습니다.
하지만, 제5원칙에 따라 앞으로 20년 후 그러니까 신소유자가 소유권이전을 받은 날로부터 20년이 경과할 때까지 그 땅을 계속점유하곡 있다면 그때는 신소유자를 상대로 시효취득을 주장할 수 있을 것입니다.
이형구 <(사)한국생활법률문화연구원 이사장 / 법무사 / 법학박사>
