● 질문
1. 요지 : 매매대금을 모두 지급한 건물이 미등기 상태인데 소유권을 이전받고 싶습니다.
2. 내용 : 저는 신축 건물을 건축주와 협의해 매수키로 하고 매매대금을 전부 지급한 후, 매도인에게 소유권이전등기를 요구했으나, 매도인이 차일피일 이전등기를 미루기에 이상해서 등기부등본을 발급해 보니 황당하게도 미등기 상태의 건물이었습니다. 이런 상태에서 제가 건물의 소유권을 이전받아 소유자로서의 권리행사를 하려면 어떻게 해야 하나요?
● 분석
1. 요지 : 매도인 명의로 소유권보존등기를 마친 다음, 귀하 명의로 소유권이전등기를 해야 합니다.
2. 내용 : 1) 먼저 미등기건물을 매수하였으나 소유권이전등기를 경료하지 않은 매수인이 법률상 건물의 소유자로 인정되는지부터 살펴보아야 할 것 같습니다.
민법 제186조는 부동산물권변동의 효력에 관해 ‘부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.’고 규정하여 등기를 하지 않을 경우에는 소유권 취득의 효력이 발생하지 아니함을 명백히 하고 있습니다. 또, 대법원 판례 또한 ‘미등기건물의 양수인이라고 하더라도 그에 대한 소유권이전등기를 경료 받지 않는 한 그 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고도 볼 수 없다(대법원 1996.6.14. 선고 94다53006 판결)’고 하여 등기를 하지 않은 미등기건물의 양수인에 대한 소유자로서의 지위를 부정하고 있습니다.
2) 따라서 우리나라의 현행 법률 규정에 의하면 비록 건물을 매수했다 하더라도 등기를 하지 않으면 법률상 소유자로 인정되지 못합니다. 그러한 이유로 인하여 「부동산등기법」제65조는 소유권보존등기를 신청할 수 있는 사람에 대해 규정하고 있고, 동조 제1호에는 ‘토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인’으로 규정하고 있으므로 비록 대장상 소유자로 등록되어 있다 하더라도 최초로 등록된 사람이 아니면 소유권보존등기를 신청할 수 있는 자격이 없습니다.
그러므로 매도인의 명의로 먼저 소유권보존등기를 마친 후에 귀하의 명의로 소유권이전등기를 하는 것이 유일한 방법이므로 매도인에게 자신의 앞으로 소유권보존등기를 한 후에 귀하의 명의로 소유권이전등기를 해줄 것을 촉구하시기 바랍니다.
3) 만일 매도인이 소유권보존등기 절차에 협조를 거부할 경우에는 매도인을 상대로 하여 건물소유권이전등기를 청구하는 소송을 제기하여 그 소송에서 승소하고 그 판결이 확정되면 해당 판결을 대위 원인증서로 하여 매도인 명의로 소유권보존등기를 한 다음 매수인 본인을 위한 소유권이전등기의 신청을 하면 될 것입니다.
다만, 이러한 과정의 등기를 실행함에 있어 대위에 의한 소유권보존등기를 신청하는데 드는 등록면허세 및 지방교육세, 등기신청수수료와 같은 각종 비용은 매도인을 대신하여 매수인이 납부해야 합니다(등기예규 제1410호 제7항).
이형구 <(사)한국생활법률문화연구원 이사장 / 법무사 / 법학박사>
