● 질문
1. 요지 : 종중이 농지를 위토로 구입하려는데 등기는 종원 명의로밖에 할 수 없어서 고민입니다.
2. 내용 : 저희 종중은 경기도 파주시에 사무실을 두고 종원 간의 친목 도모와 선조의 묘역관리 등을 하고 있습니다. 그런데 올해 정기총회에서 본 종중의 제사의 비용을 마련하기 위해 인근에 있는 밭이나 논을 구입하여 위토로 하자는 결의를 하였습니다.
그런데 종중이 농지를 소유할 수 없다 보니 종중원들의 명의로 신탁을 한 종중들이 농지를 신탁 받은 종중원들과 법적분쟁을 벌이는 경우를 심심찮게 보게 됩니다. 종중이 농지를 소유할 방법이 정말 없는 건가요? 없다면 차후 분쟁을 방지할 수 있는 대책은 무엇인지 궁금합니다.
● 분석
1. 요지 : 종원 명의로 등기를 한 후 종중 명의로 가등기나 가처분을 할 수 있습니다.
2. 내용 : 1) 농지는 농업인이나 농업법인만이 소유할 수 있고 「농지법」 제6조 제2항의 ‘자기의 농업경영에 이용하지 아니할지라도 농지를 소유할 수 있는 예외규정’에서도 종중의 농지 소유는 규정하고 있지는 않습니다.
또 등기선례의 경우에도 “종중은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없으므로 지목이 농지이나 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배지로 이용되지 않음이 관할관청이 발급하는 서면에 의하여 증명되는 경우 등 농지법 기타 법령에서 인정되는 경우를 제외하고는 종중은 지목이 전 또는 답인 토지를 취득하여 그 명의로 소유권이전등기를 경료 받을 수는 없다”고 하고 있습니다.
이는 판결에 의한 신청이나 「부동산소유권이전등기 등에 관한 특별조치법」에 의한 신청의 경우에도 마찬가지입니다(예규 1117호 선례 6-571).
따라서 종중의 명의신탁 및 해지는 가능하여 종종이 종원 명의로 명의신탁했던 농지를 명의신탁 해지로 반환받을 수 있음은 별론으로 하고 위토 목적의 농지라도 현행법 상 종중 소유로는 등기할 수 없다 할 것입니다. 다만, 농지개혁법 시행 당시 일정 이내의 위토만은 위토대장에 등재된 것을 소명하여 종중명의로 할 수 있습니다.
2) 결론적으로 위 사례의 경우, 종중은 비록 현행법 상 농지를 종중원에게 명의신탁 할 수밖에 없지만 보전 차원에서 가등기를 생각해 볼 수 있습니다. 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기는 농지의 경우라도 종중의 명의로 할 수 있고 이 경우 농지취득 자격 증명원이 필요한 것도 아닙니다(등기선례 6-440).
그리고 현재 종중원이 신탁 받은 경우로서 가등기 등에 협조하지 않는 경우라면 차후에 농지전용 등 토지개발에 따라 궁극적으로 종중 소유로 등기하기까지 종중 명의로 처분금지가처분을 하여 두는 수밖에는 없어 보입니다.
이형구 <(사)한국생활법률문화연구원 이사장 / 법무사 / 법학박사>
