● 질문
1. 요지 : 사촌이 구입한 주택에 전세를 들어가는데 등기명의를 저로 하려는데 괜찮은지 궁금합니다.
2. 내용 : 저는 주택 전세를 얻으려고 사촌과 부동산중개사무소를 방문했는데 전세물건은 없고 월세나 매매물건만 있어 고민하던 차에 중개소에서 급매 아파트가 있다는 추전을 받았습니다. 그런데 제 여력으로는 구입할 수 없어 망설이고 있는데 사촌이 자신이 구입할 테니 저보고 전세를 들어오라고 했습니다. 대신 자신은 이미 주택이 있으니 제 명의로 구입하고 대출은 사촌이 자신의 명의로 받는다고 합니다. 그래도 문제가 없을까요? 또 전세보증금은 보전이 가능할까요?
● 분석
1. 요지 : 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법」 제3조의 위반으로 벌금에 처할 수 있습니다.
2. 내용 : 1) 우리나라는 모든 재산에 대해 실명제로 하는 것을 원칙으로 하고 있습니다. 부동산은 물론이고 은행통장 역시 자신의 명의가 아니면 처벌받게 되어 있습니다. 1995년 3월 30일에 제정되고 같은 해 7월 1일부터 시행되고 있는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법」에 의하면 누구든지 부동산에 대한 물권을 명의신탁 약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. 라고 규정하고 있습니다.
이 규정을 어기고 타인의 명의로 구입하는 자는 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금에 처하며 타인이 구입한 부동산을 자신의 명의로 등기한 자는 3년 이하의 징역 또는 1억 원이하의 벌금에 처하며 이를 위반하도록 방조한 자는 1년 이하의 징역 또는 3천 만 원 이하의 벌금형에 처하게 되어 있습니다. 그리고 판례에 의하면 명의신탁 약정에 의한 물권변동은 무효가 됩니다. 다만, 종중에서 구입하는 부동산을 종원 명의로 하거나 부부 일방이 구입한 부동산을 배우자 명의로 등기를 하거나 종교의 신하단체에서 구입한 부동산을 종교단체 명의로 등기하는 것은 예외로 허용되고 있습니다. 따라서 귀하가 사촌이 구입하는 아파트를 귀하의 명의로 구입한다면 귀하의 경우에는 예외 규정에 해당되지 않으므로 위법의 위반으로 처벌을 받게 되어 있습니다.
2) 귀하가 지불하는 전세보증금 역시 사촌과 임대차계약을 체결하였다고 하더라도 겉으로 보기에는 귀하가 소유권자이므로 「주택임대차보호법」상의 보호를 받기 어렵습니다. 귀하의 전세보증금 이외에 나머지 매매대금을 은행에서 대출을 받게 된다면 은행대출이 1순위가 되므로 갑자기 주택가격에 변동이 생기는 경우에는 귀하의 임차보증금은 2순위로 대출규모에 따라 보전여부가 달라지겠지요. 또한 사촌이 자신의 명의로 변경을 한다고 하더라도 귀하의 전세보증금 순위는 소유권이전등기 접수 다음날부터 「주택임대차보호법」이 적용되므로 그 시기는 은행대출보다 후순위가 됩니다.
업무 현장에서 자신의 명의를 빌려줌으로써 부담해야 하는 위험이 얼마 만큼인지도 모른 채 안일한 생각으로 명의를 빌려줘 신용불량자가 된 사람을 종종 보게 됩니다. 아무리 가진 것이 없더라도 이름은 소중하게 다루어야 할 것이므로 타인에게 명의를 빌려주는 것은 바람직하지 않습니다.
이형구 <(사)한국생활법률문화연구원 이사장 / 법무사 / 법학박사>
