● 질문
1. 요지 : 여유자금을 ‘오픈형 상가’에 투자하려는데 괜찮을까요?
2. 내용 : 이번에 여유자금으로 부동산투자를 고려하던 중 오픈형 상가(구분건물이지만 벽체로 구분되지 않은 상가) 투자를 권유받고 고민 중입니다. 대기업이 임차인으로 대형매장을 운영 중이라 임대료 받은 것은 걱정 없을 것으로 보이지만, 법적인 문제가 발생하지 않을까요?
● 분석
1. 요지 : 경계 벽이 없는 구분건물의 보존등기는 무효이며 경매도 되지 않으므로 주의를 해야 할 것으로 보입니다.
2. 내용 : 1) 우선 판례를 보면, 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 일정한 사유로 제거됨으로써 각 구분건물이 구분건물로서의 구조상 및 이용상의 독립성을 상실하게 되었다고 하더라도, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 그 복원이 용이한 것이라면 각 구분건물은 구분건물로서의 실체를 상실한다고 쉽게 단정할 수는 없고, 아직도 그 등기는 구분건물을 표상하는 등기로서 유효하다고 해석해야 할 것이다(대법원 98마1438 결정) 라고 판시하고 있습니다.
2) 위 결정에 의하면 애초부터 구분건물 사이에 경계벽이 없는 상태로 건축되어 구분건물로 보존등기 되었다면 그 구분건물 보존등기는 무효이고, 단지 구분소유적 공유관계의 등기에 불과한 것으로 보아야 할 것입니다. 이러한 상태에서는 경매도 진행될 수 없게 됩니다. 경매를 진행할 수 없다면 금융권에서도 담보 가치가 없다고 하여 대출을 취급하여 주지 않을 것으로 보입니다. 다만, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제1조의2(상가건물의 구분소유)에 의하면 ‘3. 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것, 4. 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 붙일 것’ 이라고 하여 예외적으로 구분벽체 없이도 구분건물로서 합법성을 인정하고 있기는 합니다. 하지만 별도 대통령령에 의해 경계표지는 ‘①…바닥에 너비 3센치미터 이상의 동판, 스테인레스강판, 석재 그 밖에 쉽게 부식. 손상 또는 마모되지 아니하는 재료로서 구분점포의 바닥 재료와는 다른 재료로 설치… ② 경계표지 재료의 색은 건물바닥의 색과 명확히 구분되어야 한다’고 하였고, 건물번호표지의 경우도 ‘①… 구분점포내 바닥의 잘 보이는 곳에 설치…. ② 건물번호표지 글자의 가로규격은 5센치미터 이상, 세로규격은 10센치미터 이상… ③ 구분점포의 위치가 표시된 현황도를 건물 각층 입구의 잘 보이는 곳에 견고하게 설치하여야 합니다…’ 등 까다롭게 되어 있어 이와 같은 규정을 충족시키는 오픈형 상가가 얼마나 있을지 회의적입니다. 따라서 오픈형 상가를 거래할 시에는 위와 같은 사정이 있음을 알고 주의를 기울여야 할 것입니다.
이형구 <(사)한국생활법률문화연구원 이사장 / 법무사 / 법학박사>
