1. 요지 : 어머니 명의로 임대차계약을 하고, 미성년 아들이 전입신고 후 거주해도 대항력이 있는가요?
2. 내용 : 저는 금년에 대학에 입학하게 된 아들이 학교로 통학하는 거리가 멀어 힘들다고 하면서 학교 근처에 방을 얻어 생활하고 싶어 합니다. 그래서 제가 제 명의로 임대차계약을 체결하여 보증금을 지급하려고 하는데 미성연인 아들이 전입신고를 하고 거주해도 대항력을 취득해 보증금을 안전하게 확보할 수 있는지요?
● 분석
1. 요지 : 미성년인 아들은 어머니의 점유보조자이므로 계약명의자인 어머니의 대항력은 인정됩니다.
2. 내용 : 1) 「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 ‘임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에는 주민등록이 된 것으로 본다’ 고 규정하고 있습니다. 「주택임대차보호법」은 국민의 주거생활 안정보장을 그 제정 목적으로 하고 있는데 임차인 본인은 물론 그 가족 등 생활공동체의 주거안정도 함께 보장함으로써 그 목적이 달성될 수 있다 할 것입니다.
따라서 동 법에서 규정하고 있는 ‘주민등록이라는 요건’을 폭넓게 인정하여 임차인 본인의 주민등록뿐만 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 대항 요건에 포함되는 것으로 해석하는 것이 통설의 입장입니다. 판례도 임차인의 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 대항요건으로서 주민등록에 포함되는 것으로 넓게 해석하여 임차인을 보호하려는 입장을 취하고 있습니다(대법원 1987. 10. 26. 87다카14 ; 1988. 6. 14. 87다카3093,3094)
2) 사안과 같이 부모가 학업 목적으로 자녀를 타 지방으로 보내면서 자식의 거주를 위하여 주택을 임차하는 경우와 같이 임차인이 점유보조자에 의해 임차주택을 점유하는 경우에도 ‘점유보조자의 주민등록’에 의해 임차인이 대항력을 취득할 수 있다고 보아야 할 것입니다.
그 이유는 점유보조자란 가사상, 영업상 기타 유사한 관계에 의하여 타인의 지시를 받아 물건을 사실적으로 지배하는 자이므로, 그 지시를 한 타인만을 점유자로 보며(민법 제195조) 점유보조자의 주민등록도 그 타인만을 위한 것으로 해석되기 때문입니다.
따라서 귀하께서 귀하 명의로 주택임대차 계약을 체결하여 임대차 보증금을 지급하고, 미성년자인 아들이 전업신고 하여 거주하는 경우에도 계약자인 귀하께서 대항력을 취득한다 할 것입니다.
이형구 <(사)한국생활법률문화연구원 이사장 / 법무사 / 법학박사>
