● 질문
1. 요지 : 공유토지 중 일부지분을 매수했는데 알고 보니 구분소유에 분할소송까지 제기되어 있습니다.
2. 내용 : 저는 공인중개사를 통해 갑과 을이 1/2분의 지분을 공동 소유하는 토지(무허가건축물 존재) 중 을의 지분에 대한 매매계약을 체결했습니다. 계약 당시 위 토지상에 무허가 건축물이 존재한다는 사실을 확인했지만, 별다른 말이 없어서 저는 단순히 공유지분에 대해 매수하는 것으로 알고 계약을 체결하고 계약금을 지급했습니다.
그런데 중도금을 지급하러 공인중개사 사무실에 갔다가 뜻밖의 사실을 알게 되었습니다. 갑과 을은 각자 그 소유가 명확하게 구분되어 있는 ‘구분소유적 공유관계’이며, 그 무허가 건축물이 을의 소유 지분에 소재하고 있다는 것입니다. 게다가 매매계약 체결 전에 이미 갑으로부터 공유물분할소송이 제기되어 있었다고 합니다.
무허가건축물이 소재한 부분은 대로변에 있지 않아서 만약 공유물소송에서 패소한다면 경제적으로 심한 손해를 보게 됩니다. 매매계약을 취소하고 싶은데 어떻게 해야 하나요?
● 분석
1. 요지 : 구분소유관계 등을 속인 것은 사기죄의 구성요건이 되어 매매계약을 취소할 수 있습니다.
2. 내용 : 1) 귀하는 사례에서 쟁점사항으로 부동산 매도자인 을의 지분은 위 지번상의 전체에 대한 공유지분이 아니고 ‘구분소유적 공유관계’로 소유부분이 공유자별로 특정되어 있다는 사실, 그리고 공유자로부터 공유물분할소송이 들어올 것이라는 사실을 알고 있었으면서 매매계약 체결 당시에 이를 고지하지 않고 중도금 지급기일에 위 사실을 고지하였다는 실입니다.
2) 대법원 판례에 의하면, ‘거래 상대방이 일정한 사정에 대한 고지를 받았다면 당해 거래에 임하지 않을 것임이 경험측상 명백한 경우, 그 거래로 인하여 재물을 수취하는 자에게 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다할 것이므로 이를 고지하지 아니한 것은 부작위에 의한 사기죄를 구성한다.’고 판시하고 있습니다. 또한 대법원 판례에 의하더라도 토지의 현황과 경계에 대한 착오는 중요부분의 착오로 매매계약을 취소할 수 있다고 판결하고 있습니다(대판88다카9364, 74다54).
3) 계약서를 작성하기 전 매도인 을은 매수인이 공유물분할소송이 제기될 것이라는 사실을 고지하지 않는 채 이를 속이고 공유 토지를 매매한 점(실제로 매매계약 체결 전 소송이 제기되었다는 점), 그리고 공유지분이 토지 전체에 대한 공유지분이 아니고 공유자들끼리 특정적으로 소유부분이 구분되어 있음에도 불구하고 이를 속이고 매매한 점 등으로 볼 때 이는 사기매매 및 민사상 중요부분의 착오를 일으키게 한 것으로 사료됩니다. 민법 제109조에 의하면 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 귀하는 을과의 매매계약을 취소하고 계약금을 반환받을 수 있고 별도로 손해가 발생하였다면 손해배상청구도 가능할 것으로 판단됩니다.
이형구 법무사/법학박사
(사)생활법률문화연구소 제공
