● 질문
1. 요지 : 급매물 아파트 매도인이 일부 지급된 계약금의 2배를 공탁하며 계약을 취소하려 합니다.
2. 내용 : 아파트를 사려던 차에 급매물이 있다는 부동산중개인의 권유로 당초 생각했던 소형 아파트보다 큰 아파트를 계약하게 되었습니다. 매매대금 5억, 계약금 5천, 중도금 없이 잔금으로 은행대출금 1억을 포한한 총4억5천만원을 지불하기로 하면서, 계약금은 일단 3천만 원만 내고 나머지 2천만 원은 다음달 정오까지 메도인 명의의 은행계좌로 입금하기로 하였습니다.
매도인도 쾌히 승낙해 다음날 2천만 원을 입금하려는데 이상하게 입금도 되지 않고 매도인이 전화도 문자도 받지를 않아 부동산중개인을 통해 알아보니 매도인이 금매물로 너무 싸게 내놓을 것을 후회하며 계좌를 폐쇄하였고, 아파트를 팔지 않겠다며 계약금 3천만 원의 배액인 6천만 원을 공탁하겠다고 하는 것입니다.
이런 경우 저는 공탁금 6천만 원을 위약금으로 받는 것이 옳은 것인가요?
● 분석
1. 요지 : 매도인이 계약을 해제하려면 계약금의 일부가 아니라 전부의 배액을 지불해야 합니다.
2. 내용 : 1)「민법」상으로 계약금을 수령한 사람이 계약을 해제할 경우에는 배액을 지불해야하고 교부한 사람이 해제할 경우에는 계약금을 포기할 수 있습니다. 또 부동산매매나 임대차계약을 체결할 때 반드시 계약금의 1할을 계약금으로 지불해야만 하는 것은 아니지만, 거래관행은 대체로 1할을 계약금으로 지급하고 있습니다.
그런데 위 질문과 같은 사안에서 위약금의 기준은 계약금으로 정한 금액 전부인지, 아니면 계약 당일에 실제로 수수한 금액인지에 관해서 종종 논란이 되고 있습니다. 이에 관해 하급심이지만, 서울중앙지방법원에서 하나의 기준을 제시한 판결이 나왔습니다.
2) 서울중앙지방법원 민사제25부는 2014년 3월 12일 부동산매매 계약을 체결하면서 매매대금 11억원, 계약금1억1천만 원, 다만 계약 당일 1,000만원만 교부하고 계약금 잔액 1억 원은 그 다음날 송금받기로 하는 매매계약을 체결한 매도인이 송금받기로 한 계좌를 폐쇄한 뒤 받은 계약금 1천만 원의 배익인 2천만 원을 변제공탁하자 매수인이 제기한 손해배당청구소송에서 “집주인은 계약금의 일부만 받은 상태에서는 해제권이 발생하지 않고, 계약금으로 정한 금액 전액을 받은 이후에만 그 배액을 돌려주며 해약을 수 있다고 전제하고 매매계약 취소 시 위약금은 계약금 일부만 받았더라도 계약금 전액을 기준해야 한다”고 판결을 한 것입니다(2013가합528346 판결).
따라서 귀하의 경우는 계약금 중 일부인 3천만 원만을 교부했지만, 계약금 전액인 5천만 원의 배액인 1억 원을 청구할 수 있다고 할 것입니다. 이 판결은 통상 매매계약을 체결한 후 그 매매계약의 해제에 관한 손해배당청구소송에 관한 것이지만, 매매목적물과 매매대금 등이 특정되지 아니한 채 ‘가계약금’ 이라는 명목으로 금전의 일부를 수수한 경우에는 배액상환의 의무가 없습니다(대법원 2006.11.24. 2005다39594 판결)
이형구 법무사/법학박사
(사)생활법률문화연구소 제공
