을미년 새해가 밝은지도 달포가 지나고 있다.
민족 대명절인 설날을 앞두고 가족과 이웃 간에 즐겁고 행복한 시간이 되었으면 한다. 올해도 경제상황은 그리 녹녹치 않다고들 한다. 더욱이 천정부지로 솟고 있는 전세가격은 이사를 앞둔 세입자들의 마음을 무겁게 만들고 있다.
금리가 하락한 2년 전부터 열풍을 넘어 광풍으로 치솟는 전·월세 값으로 주택시장의 많은 변화를 겪고 있다. 전세로 살던 세입자들이 월세로 내몰리면서 조금씩 저축하며 내 집 마련의 꿈을 실현하고자 노력하는 소시민들의 기회를 앗아가고 있고 작은 소망까지도 없어진 상태다.
전세 제도는 한국에만 존재하는 독특한 임대차 제도로 50년대 후반 주택 부족이라는 특수한 상황 속에서 전국적으로 확산하였다.
산업화가 본격화된 70년대부터 도시로 인구가 급격히 몰리며 대대적인 주택공급이 이뤄지는 가운데 전세 계약이 줄을 이었다.
주택가격이 꾸준히 상승하고 금리가 높았던 그 시절, 전세는 집주인과 세입자 모두가 상생하는 최고의 임대차 제도였다.
집주인의 전세를 끼고 소자본으로 주택을 매매할 수 있어 시세차익을 극대화하고 남은 자금으로 또 다른 집을 살 수 있었다. 또한, 세입자는 매매보다 상대적으로 저렴한 전세 보증금만 지불하면 주거문제를 해결할 수 있었고 계약기간 만료 후 손실없이 돌려받는 보증금을 주택구입의 밑천으로 활용할 수 있었다.
하지만, 저금리가 시대에 진입하면서 상황은 180도로 달라졌다. 특히 저금리 장기화하면서 전세의 매력이 사라져 집주인으로써는 전세를 받아 은행에 예금하는 것보다는 월세를 받는 게 금리 면에서는 훨씬 유리해진 것이다.
금리기준변화로 화려한 백조에서 미운 오리새끼로 전략해버린 전세는 공급 물량감소로 전세값이 천정부지로 치솟았다. 눈물을 머금은 세입자들은 반전세나 월세를 부득이 선택할 수밖에 없는 상황이다.
과거에는 20대때 월세로 살다가 30대가 돼서 돈을 저축해 전세로 옮긴 다음 40대때 내 집 마련에 성공하는 것이 주류였는데 주택시장 환경변화로 많은 것이 새롭게 변하고 있다.
필자도 아들의 학교 문제로 지난달 서울 안암동에 집을 구하러 갔는데 전세는 전혀 없고 월세가 대부분이고 그것도 예전에 비해 높은 가격에 거래되고 있었다. 최근 정부가 기업형 임대주택 등 많은 정책을 내놓고 있는데 시장반응은 시큰둥하다.
전세가율(매매가격대비 전세가 비율)이 80% 이상을 보이고 있고 일부 지역에서는 90%까지도 올라가는 실정이다. 이렇듯 주택시장이 많은 문제점을 보이고 있는데 역발상적으로 제안해본다.
내 집 마련은 주거안정을 위해 필수다.
최근 집을 소유가 아닌 거주 개념으로 바라봐야 한다는 주장이 있는데 과거와 같이 집을 재테크 관점에서 바라보지 않더라도 여전히 주거 안정 차원에서 소유가 필요하다고 본다.
2년마다 임대기간 만기가 가까워질수록 이사 갈 생각 등 불안감이 커지고 스트레스에 시달릴 것이다.
때문에 삶의 질 향상을 위해 내 집 마련은 필요하다. 선진국에서도 집에 대한 소유개념은 여전히 강하다. 집값이 떨어지는데 왜 집을 사야 하는지 반문할 것이다. 그러나 기준금리가 현 상태대로 유지된다면 전세보다는 월세가 대세일 것이다. 집값이 급락하지 않는 한 대출금리(2%대)는 월세전환이율(6% 이상)에 비해 저렴하다. 경제 효율 측면에서 은행 대출을 받는 게 월세로 사는 것보다 낫다. 또한, 주택은 노후 보장 수단으로도 활용할 수도 있다.
올해가 내 집 마련에 적기일 것이다.
저금리 주택담보대출이 한국판 서부프라임사태를 불러올 것이라는 우려도 있긴 하지만 최근 국토교통부는 최근 새로운 방식의 수익공유형 모기지(주택담보대출)상품을 도입했다고 밝혔다.
소득제한을 없애고 년 1%대의 금리를 적용해 집값의 70%까지 대출해주고 7년이 지난 시점에서 집값이 오르면 수익을 은행과 공유하는 방식이다.
이렇듯 내 집 마련을 위해서는 약간의 무리수를 둘 필요가 있다. 요즘 금리가 낮기 때문에 은행 대출은 적절하게 이용하는 게 내 집 마련 시기를 앞당길 수 있을 것이다. 아파트를 구입할 때는 4인 가구가 살기에는 다소 좁을 수 있지만, 실거주 만족도와 환금성을 동시에 고려한다면 25~34평대를 추천하고 싶다.
아파트 구입 시 기존 아파트보다 신규 분양시장에 관심을 둬야 할 것이다.
입지와 교육환경을 갖춘 신규아파트 상품들을 꼼꼼히 살피고 점검해서 청약을 통해 내 집 마련의 꿈을 실현했으면 한다.
박종완<계성 이지움 대표>
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