● 질문
1. 요지 : 토지 공유자가 단독으로 일부를 점유 사용하고 있는데 토지인도소송을 할 수 있는지요?
2. 내용 : 저의 토지를 공유자로서 1/3을 소유하고 있으며 이 토지의 지상에는 사용승인을 받지 않은 집합건물이 있습니다. 그런데 공유자 중 1/3의 지분을 소유하고 있는 갑이 단독으로 토지 중 건물이 존재하지 않은 일부분에 밭을 만들어 도라지를 재배하고 있으며 토지 한쪽에 창고를 만들어 단독으로 사용하고 있습니다. 이렇게 공유자 중 일부가 단독으로 토지의 일부를 사용하는 경우에 공유자인 제가 토지인도소송을 제기 할 수 있는지요? 또한 이 토지에 대하여 다른 공유자들을 상대로 공유물분할청구를 할 수 있는가요?
● 분석
1. 요지 : 공유자 중 일부가 배타적으로 일부 토지를 사용하는 경우 토지인도소송이 가능합니다.
2. 내용 : 1) 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용.수익할 수 있습니다. “지분의 비율”로 사용할 수 있다는 것은 그 비율만큼 배타적으로 사용할 수 있다는 의미가 아니며 따라서 공유자 누구도 공유물 전부뿐만 아니라 지분비율에 상응하는 부분도 배타적으로 사용하지 못합니다.
판례는 지분을 소유하고 있는 공유자라고 할지라도 다른 공유자와의 협의 없이는 공유물을 배타적으로 점유하여 사용.수익할 수 없는 것이므로 다른 공유자는 자신이 소유하고 있는 지분이 과반수에 미달되더라도 공유물을 점유하고 있는 자에 대하여 공유물의 보존행위로서 공유물의 인도나 명도를 청구할 수 있다고 판시하고 있습니다. 따라서 위 사례와 같이 공유자 중 일부가 토지의 일부를 배타적으로 사용.수익하고 있는 공유자를 상대로 토지 인도를 청구할 수 있다고 할 것입니다.
2) 또한 수인이 지분으로써 공유하고 있을 경우 원칙적으로 각 공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구하여 공유관계를 종료시킬 수 있습니다. 그러나 [집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률] 제8조는 대지위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물의 사용에 필요한 범위내의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다. 고 규정하고 있습니다.
집합건물의 대지에 대한 분할청구를 금지하는 [집합건물의 소유 및 권리에 관한 법률] 제8조의 입법 취지는 1동의 건물로서 개개의 구성부분이 독립한 구분소유권의 대상이 되는 집합건물의 존립 기초를 확보하려는데 있고, 집합건물의 대지는 그 지상의 구분소유권과 일체성 내지 불가분성을 가지는데 일반의 공유와 같이 공유지분권에 기한 공유물 분할을 인정한다면 그 집합건물의 대지사용관계는 파탄에 이르게 되므로 집합건물의 공동생활관계의 보호를 위하여 분할청구를 금지하고 있습니다.
그러므로 위 토지 지상에 집합건물이 존재하고 있는 이상 토지 소유자는 건물의 사용에 필요한 범위 내의 대지에 대하여 공유물분할청구는 할 수 없을 것입니다.
이형구 법무사/법학박사
(사)생활법률문화연구소 제공
