● 질문
1. 요지 : 1년을 임차한 상가건물을 6개월 만에 해지하려는데 임대인이 1년치 월세를 다 내라고 합니다.
2. 내용 : 전자제품 판매를 위해 점포 1칸을 보증금 1억, 월세100만 원에 1년간 임차했는데 영업시작 6개월 만에 개인사정으로 장사를 그만두게 되었습니다. 임대인에게 임대차계약의 해지를 요청했더니 계약기간 만료 때까지의 6개월간 임차료를 모두 지불하라고 합니다. 그래야만 보증금을 반환하겠다고 하는데 임대인의 요구가 정당한가요?
● 분석
1. 요지 : 임차인 개인사정으로 만료 전에 해지하는 것이므로 남은 월세를 지급한 후 합의해지 해야 합니다.
2. 내용 : 상가건물 임차인의 권리를 보호하는 「상가건물임대차보호법」이 적용되기 위해서는 우선 사업자등록의 대상이 되는 건물을 임차해야 하며 임대차보증금이 동법 시행령 제2조에 규정된 금액의 범위 내 금액이어야 합니다.
한편 「민법」제635조 ‘기간의 약정 없는 임대차 해지통고’ 규정에 따르면 토지, 건물 기타 공작물에 관하여 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자가 언제든지 계약해지 통고할 수 있으며 임대인이 통고한 경우에는 임차인이 통고받은 날로부터 6월, 임차인이 통고한 경우에는 임대인이 통고를 받은 날로부터 1월이 경과했을 때부터 해지의 효력이 발생하게 됩니다. 또 같은 법 제636조는 “임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 「민법」제635조를 준용한다.” 고 규정하고 있습니다.
「상가건물임대차보호법」도 제9조제1항에서 “기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.” 고 규정 최소 1년의 임대차기간을 보장해주고 있습니다. 또, 임차인이 최소의 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 하여 임차인을 보호하고 있습니다(법제10조2항).
따라서 귀하의 경우는 임대차계약기간을 약정하면서 특별히 해지권을 유보한 것이 아니고 임차인의 개인 사정으로 계약만료기간 전에 계약을 해지코자 하는 것이므로 일방적으로 계약을 해지할 수는 없고, 당초의 계약 내용대로 이행하든지 아니면 남은 기간 월차임료를 지급하고 합의해지 해야 할 것으로 보입니다.
다만, 귀하가 일방적으로 가게를 비워주고 나간 후 남을 계약기간 중에 새로운 임차인이 점포를 임차하게 된다면 임대인은 새임차인이 입주한 이후부터 계약기간 만료 시 까지의 월차임료를 이중으로 받게 되므로 이는 부당이득으로 볼 수 있습니다. 따라서 임대인은 귀하로부터 지급받은 월차임료를 반환해야 할 것입니다.
이형구 <(사)한국생활법률문화연구원 이사장 / 법무사 / 법학박사>
