● 질문
1. 요지 : 토지 3%만 수용된다는 중개 말을 믿고 계약했는데 매도인은 착오한 제 잘못이라며 계약을 취소할 수 없다고 합니다.
2. 내용 : 작은 중소기업을 경영하는 사람입니다. 얼마 전 토지 670평 정도를 매수했는데 당시 공인중개사가 토지 중 30평정도만 도로확장사업으로 수용될 것이라고 해서 계약을 하였습니다.
그런데 잔금을 치르고 보니 실제로는 토지 전체 면적의 30% 정도인 약200평이 수용되는 것이어서 매도인에게 수용면적에 착오가 있었고 남은 토지로는 매수 목적을 달성할 수 없으므로 계약을 취소하고 매매대금 전부를 반환해 달라고 하였습니다. 그런데 매도인은 수용사실에 대해 알고 있었으니 행정관서에서 확인하지 않은 제게 과실이 있다며 취소할 수 없다고 합니다.
● 분석
1. 요지 : 부동산 비전문가인 귀하의 중대과실에 의한 착오라 할 수 없어 매매계약을 취소할 수 있을 것으로 보입니다.
2. 내용 : 쟁점은 귀하가 매도인과 매매계약 체결에 이르게 된 동기(매수하는 토지 중 20~30평 이상은 수용되지 않을 것이라고 믿었던 사실)에 대해 착오가 있었는바 이를 이유로 매매계약 전부를 취소(「민법」 제109조)할 수 있는가 여부입니다.
우리「민법」은 표의자의 무중과실을 착오에 의한 의사표시 취소요건으로 규정하고 있습니다. 본 사례에서 매도자는 귀하가 계약 체결 당시 토지 중 일부가 도로로 편입될 수 있다는 사실을 알고 있었고 편입 부분이 표시된 토지를 직접 살펴보았으므로 조금만 주의를 기울였다면 그 편입 부분을 쉽게 알 수 있었음에도 이를 제대로 확인하지 않았다면서 이는 귀하의 중대한 과실로 인한 착오이므로 이를 취소할 수 없다고 주장하고 있습니다.
그러나 판레에서는 “착오에 의한 의사표시에서 취소할 수 없는 표의자의 중대한 과실이라 함은 표의자의 직업, 행위의 종류, 목적 등에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 결여하는 것을 의미한다.”고 판시하고 있습니다
따라서 귀하는 부동산 비전문가로서 당시 회사를 운영하고 있었고 공인중개사의 말만 믿고 착오에 빠지게 된 것이라면 귀하의 직업과 착오에 빠지게 된 경위 등 구체적 제반 사정에 비춰 볼 때 이를 제대로 알아보지 못했다는 것만으로는 위 착오가 귀하의 중대한 과실에 기인한 것이라고 볼 수 없다고 판단되며 귀하는 착오를 이유로 메도인과의 매매계약을 취소할 수 있을 것으로 보입니다(대법원 2000. 5. 12. 선고 2000다2259 판결). 실제 재판에서 착오의 존재 및 그 착오가 법률행위의 중요부분에 관한 것이라는 점에 대한 입증책임은 표의자인 귀하에게 있고 반대로 표의자에게 중과실이 있다는 것은 상대방에게 있습니다.
이형구 <(사)한국생활법률문화연구원 이사장 / 법무사 / 법학박사>
