● 질문
1. 요지 : 저는 음식장사 10년 만에 건물주가 명도소송을 제기했는데 계속 영업을 하거나 권리금을 받고 싶습니다.
2. 내용 : 저는 8년 전 회사에서 퇴직 후 소도시에서 음식점을 열었습니다. 시내 중심지에 이었지만 지하철도 없고 대중교통도 좋지 않아 상권이 제대로 형성되지 않은 곳이었습니다. 하지만 가족경영으로 인건비를 줄이고 좋은 재료를 쓰며 양질의 음식을 제공하고 갖은 방법을 동원해 홍보도 하면서 점차 고객이 늘어나 수익도 늘었습니다. 장사가 잘된다는 소문을 들은 건물주가 월세 인상을 요구해 요구한 만큼은 아니지만 꾸준히 월세도 올려 주었습니다.
그런데 10년이 되어가는 최근 법원으로부터 “점포를 명도하라”는 내용의 소장을 받았습니다. 건물주가 아무런 예고도 없이 점포를 비워달라는 소를 제기한 것입니다. 가족의 생계가 걸린 문제라 영업을 계속하고 싶은데 가능한 지요? 불가능하다면 권리금이라도 받고 싶은데 가능한지요?
● 분석
1. 요지 : 명도요구는 거절할 수 없지만, 일정한 요건을 갖추면 권리금은 받을 수 있을 것입니다.
2. 내용 : 열심히 노력한 덕분으로 상권이 살아나고 점포 가치도 상승했으리라는 짐작이 갑니다. 우선 귀하가 우려하는 대로 영업을 계속할 수 있는지를 살펴보겠습니다. 점포 임차인을 보호하는 법으로 「상가건물임대차보호법」이 있습니다.
법 제10조는, 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지, 최초의 계약일로부터 10년을 초과하지 않은 범위 내에서 계약갱식을 요구할 수 있다고 규정하므로 만약 10년이 되었다면 귀하는 더 이상 기간을 연장해 달라는 요구는 할 수 없습니다.
다만 건물주가 아무런 통고도 없이 소를 제기한 것으로 보아 귀하를 내보는 것이 목적이 아니라 월세를 올려 새로 유리한 계약을 맺으려는 의도로 보이므로 건물주와 협의를 잘 하면 목적을 달성할 수도 있을 것 같기도 합니다. 다음으로 계약 연장이 되지 않는다면 권리금이라도 받을 수 있는지를 보겠습니다. 법 제10조의4는 “임대인이 법 제10조제1항 각호(3기의 차임연체, 부정임차, 무단전대 등)에 해당하지 않는 한 기간만료 3개월 전부터 임대차계약 종료 시까지 임차인이 권리금을 받는 것을 방해하는 일정한 행위를 해서는 아니 된다” 고 규정하고 있는데 귀하와 같이 계약갱신요구권이 없는 경우도 이 조항에 따라 권리금 회수기회를 보호받을 수 있는지가 문제입니다.
법 규정이 명확하지 않아 하급심 판결은 찬반이 엇갈리고 있습니다만, “다른 이유로 임차인의 권리금 상당의 손해배상청구는 기각했지만 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인의 계약갱신요구권이 인정되지 않는 상가임대차에도 이 법조가 적용될 수 있다.”(대구고등법원2016나1770 판결).는 판결이 있습니다. 이는 하급심판결이므로 확정적이라고 할 수는 없으며 결국 대법원 판결이 나오면 정리가 되리라 믿습니다.
이형구 <(사)한국생활법률문화연구원 이사장 / 법무사 / 법학박사>
