● 질문
1. 요지 : 임대인이 일반회생을 신청했는데, 전세보증금을 반환받을 수 있을지 걱정입니다.
2. 내용 : 저는 보증금 2억 원에 아파트 전세를 살고 있습니다. 전세권 등기는 하지 않고 1순위로 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 최근 법원으로부터 임대인이 일반회생을 신청했으나 채권을 신고하라는 서류를 받았습니다. 임대인은 전세보증금을 회생채권으로 신고했다는데 제가 다시 신고해야 하는지요? 그리고 몇 달 후면 임대차기간이 만료되는데 보증금을 반환받을 수 있을까요? 보증금을 반환해 주지 않으면 경매를 신청해 받을 수 있는지도 궁금합니다.
● 분석
1. 요지 : 회생담보권으로 신고, 회생계획에 따라 담보 부동산에서 우선변제 받을 수 있습니다
2. 내용 : 1) 귀하는 다른 권리보다 1순위로 전입신고와 확정일자를 받았으므로 임대인이 일반회생을 신청했다 하더라도 보증금을 반환받음에는 문제가 없어 보입니다. 다만, 받아내는 시기와 방법이 문제일 것입니다. 채무자가 일반회생을 신청해 개시결정이 난 경우 법원에서 채권자들에게 채권신고 안내문이 발송됩니다. 채무자가 회생신청 시 채권자와 채권금액 및 회생담보권 여부를 기재하여 신고하나, 채권자가 알고 있는 채무내용과 다르게 신고 되는 경우가 있으므로 사건을 열람한 후 사실과 다르게 신고가 되어 있다면 적극적으로 신고서를 제출함으로써 이의를 다툴 수 있습니다.
2) 귀하의 경우는 전세보증금에 대하여 회생채권으로 신고된 것으로 보이므로 회생담보권으로 다시 신고하여 회생계획에 따라 담보 부동산에서 보증금을 우선변제를 받을 수 있도록 적극적인 권리를 주장해야 할 것으로 사료됩니다. 일반회생은 법에서 회생채권과 회생담보권을 달리 규정하고 있고, 그 취지에 있어서도 회생담보권은 목적 부동산의 매각대금에서 우선순위대로 먼저 변제받을 수 있는 우월성이 인정되므로 채권자 입장에서 회생담보권인지의 여부가 매우 중요합니다. 서울중앙지법 파산부 실무연구회 발행의 회생사건실무(상)에서는 주택임차인의 보증금에 대한 우선변제권을 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」제141조에 열거된 회생담보권 중 우선특권으로 예시하고 있습니다.
3) 따라서 귀하는 보증금에 대한 우선변제권 있는 임차인으로서 회생담보권자로 취급되어 회생계획에서 정하는 바에 따라 담보목적물가액에서 우선변제를 받게 될 것입니다. 그러나 이 또한 상당한 시일이 소요되므로 채무자가 회생계획에서 담보된 부동산의 매매를 계획하고 있다면, 회생관리인에게 요청하여 선순위의 임차인으로서 매각대금에서 보증금을 먼저 변제받고 이사할 수 있도록 법원의 허가를 구하고 이것이 받아들여진다면 귀하는 매매 잔금 일에 보증금을 반환받고 이사를 할 수도 있을 것입니다.
한편, 일반회생은 개인회생의 경우와 다르게 담보권자에게 별제권을 인정하지 않고 있습니다. 따라서 보증금 반환 관련해 판결을 받는다 해도 경매 등 개별적 권리행사는 어렵습니다.
이형구 법무사/법학박사
(사)생활법률문화연구소 제공
