생활법률 상식(민사) - 공사대금회수 방법
생활법률 상식(민사) - 공사대금회수 방법
  • 이형구 법무사/법학박사
  • 승인 2020.11.04 15:17
  • 댓글 0
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 ● 질문

 1. 요지 : 거의 완공된 건물(약90%)을 다른 공사업자한테 맡겨 완공한 후 명의를 바꾸어 매도하려고 합니다.

 
 2. 내용 : 2018년 2월경에 다가구주택을 지어 임대사업을 한다는 건축주와 계약상 “공사대금은 20% 기성일 때마다 지급한다.” 는 조건으로 4층 다가구주택의 공사계약을 체결하고, 동년 5월에 전체공정의 90%를 마쳤습니다. 그때가지 기성공사대금이 3억 원이나 들어갔지만 건축주는 9천만 원만 지급하고 나머지 대금을 차일피일 미루기에 하는 수 없이 공사를 중단하였습니다. 그러자 건축주는 다른 건축업자에게 나머지 공정을 맡겨 공사를 완료하고, 자신의 명의로 보존등기를 하면 제가 법률적 절차를 할 것을 우려했는지 건축사용 승인을 받지 않는 상태에서 건축주 명의 변경을 통해 주택을 처분하려고 하고 있습니다. 이런 경우 처분을 못하도록 가압류를 할 수는 없는지요?

 

 ● 분석

 1. 요지 : 미등기 부동산이라고 하여도 일정한 요건을 갖추고 있다면 민사집행절차를 통하여 보호받을 수 있습니다.

 
 2. 내용 : 1) 귀하는 건축공사 계약을 체결하고 공사를 진행했으므로 공사대금 채권을 가지고 있다고 할 수 있습니다. 이 사건 부동산을 상대로 법적 보호받을 수 있는 방법으로 먼저 가압류가 있는데 귀하는 채권자대위에 의해 위사건 부동산을 보존등기하고 바로 가압류를 하는 것입니다. 그러나 채권자대위권을 행사하여 대위보존 등기하는 채권자가 보존등기에 관한 취·등록세를 부담하여야하기 때문에 비용이 많이 들어갈 수 있습니다.

  다음으로 할 수 있는 법적 절차는 「민사집행법」 제81조에 의해 미등기부동산에 가압류 신청을 하는 것입니다. 미등기부동산을 가압류하기 위해서는 대상 건물이 어느 정도 건축물로서 완성여부가 중요한데 귀하의 사건 부동산은 100% 완성된 상태이므로 ① 그 건물이 채무자 소유임을 증명하는 서류(건축공사계약서, 건축물의 설계계약서, 건축물의 공사감리계약서 등)과 ② 그 건물의 지번 · 구조 · 면적을 증명하는 서류(건축사무소의 건축설계도, 층별 현황도, 층별 면적도, 건물배치도, 도면 등), ③ 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류(관할관청의 건축신고서, 도로점유확증 등), ④ 건축물의 사진(내부, 외부사진)을 첨부해 미등기 부동산 가압류를 신청하면 집행법원에서 첨부서류를 보고 바로 가압류 촉탁을 하는 경우가 있습니다.
 

 2) 이 경우 채권자의 첨부서류가 소명이 부족하면 집행법원은 집행관에게 건축물 현황조사 명령을 내리게 되고 집행관의 현황조사에서 건축물로 인정이 되면 미등기부동산 가압류 촉탁을 해당 등기소에 하게 됩니다. 그러면 보존등기 취·등록세는 귀하가 부담하지 않고 등기관이 직권으로 보존등기를 하게 되고 귀하는 부동산 가압류 등록세만 내면 저렴한 비용으로 미등기부동산 가압류를 할 수 있습니다.

 

 이형구 법무사/법학박사
 (사)생활법률문화연구소 제공


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