● 질문
1. 요지 : 임차인이 방을 비워 주지않고 행방을 감춰버려 다른 사람에게 임대를 할 수가 없습니다.
2. 내용 : 저는 甲에게 제 소유 주택 중 방1칸을 보증금 없이 월 임대료 20만원으로 임대하였습니다. 甲은 3개월까지는 월세를 지불하다가 이후에는 곧 주겠다고 차일피일 미루다 3개월째 연체를 했고, 지금은 아예 어디로 사라진 채 휴대전화도 되지 않습니다. 가제도구를 그대로 방에 놓아두고 자물쇠를 채워놓은 상태에서 행방불명이 되어 버려 다른 사람에게 임대도 할 수 없는 처지가 되었습니다. 해결방법은 무엇인가요?
● 분석
1. 요지 : 공시송달 방법으로 건물명도 등의 승소판결을 받아 강제집행을 할 수 있습니다.
2. 내용 : 1) 먼저 임대차 계약에 관한 우리 민법을 살펴보겠습니다. 건물의 임대차 계약에서 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있고(민법 제640조), 이 경우 계약의 해지는 임차인에 대한 ‘이행의 최고’ 없이 계약해지의 의사표시로서 효력이 발생합니다.
2) 임차인이 그대로 두고 간 물건은 집행관을 통하여 적당한 곳에 적재하여 선량한 관리자의 주의의무로 보관하고 있다가, 임차인이 나타나면 보관비용을 청구하거나(민법 제734조), 임차인 소유의 물건을 공탁절차를 거쳐 공탁소에 보관(민법 제488조)할 수 있습니다. 만약 임차인의 물건이 공탁에 적당하지 않거나 멸실 훼손의 염려가 있거나 공탁에 과다한 비용이 드는 경우에는 그 물건을 경매하거나 시가로 방매하여 그 대금을 공탁할 수 있습니다(민법 제490조).
3) 귀하의 경우에는 甲에 대한 임대차 계약의 해지문제는 甲이 2개월분 이상의 임대료를 연체했으므로 이행의 최고절차가 필요 없다고 할 것이며, 甲을 상대로 임대료 상당의 손해금액을 계산하여 건물명도 등의 청구소송을 제기할 수 있습니다. 그런데 민사소송 중 甲이 행방불명이 되었다면, 주소보정명령을 받고 공시송달(민사소송법 제194조)의 방법을 이용하여 관할지방법원의 게시판 등에 공시하는 방법으로 계속 소송을 진행할 수 있습니다.
위와 같은 공시송달의 방법으로 건물명도 등의 승소판결을 받은 후, 관할법원 집행관에게 건물명도 절차의 강제집행과 유체동산 경매절차를 위임해 집행관으로 하여금 건물명도 집행으로서 자물쇠를 풀어 방을 출입할 수 있습니다.
4) 가재도구는 경매절차를 통해 타인이 매수할 경우, 임대료 상당의 손해금에 충당할 수 있고, 만일 타인이 매수하지 않을 경우에는 귀하가 가재도구를 매수하되, 매각대금은 귀하의 임대료 상당의 손해금으로 상계처리 신청하여 귀하가 가재도구의 소유자로서 폐기처분할 수 있고 가재도구가 아닌 불용품인 경우에는 집행관이 기록에 나타난 임차인의 주소지로 보관품을 찾아가라는 송달을 한 후 그대로 그 절차가 이루어지지 않는 경우 폐기처분을 하는 절차로 집행종료를 합니다. 이렇게 함으로써 귀하는 새로운 임차인과 임대차 계약을 체결할 수 있습니다.
이형구 법무사/법학박사
(사)생활법률문화연구소 제공
