문) 갑은 을 지방자치단체와 사이에 을이 소유하고 있는 잡종재산 토지에 대해서 조림을 목적으로 대부계약을 체결하고 각종 수목을 식재해오면서 계약갱신을 통해서 약 15년 이상 사용해 왔습니다. 그런데 을은 해당 토지를 다른 용도로 사용하고자 계약의 종료를 통보하자 갑은 대부계약도 임대차계약이니까 임차인이 행사할 수가 있는 지상물매수청구권을 행사하면서 토지상의 수목의 가치인 1억 원에 매수를 해줄 것을 청구하였습니다. 대부계약상 지상물매수청구권은 포기하기로 약정이 되어있습니다. 이 경우에 지상물매수청구권의 행사가 가능한지 여부
답) 대부계약은 지방자치단체가 해당 부동산을 일반인한테 임대해주고 대신 법에서 정한 대부료를 지급하는데 대부료가 저렴하고 공유재산은 언제든지 행정목적이 변경되면 다른 용도로 사용이 가능하도록 되어 있어 언제든지 해지가 가능하도록 하고 있어서 일반 민법상의 임대차계약과는 성질이 다른 면이 있습니다. 그래서 임대차의 경우에는 임차인이 임대차 종료시에 지상에 건물이나 지상시설이 있는 경우에는 원상회복 곤란여부와 상관없이 지상물을 임대인이 적정가격에 매수해 줄 것을 요구할 권리가 있습니다. 이런 지상물매수청구권은 강행규정으로서 이를 위반하는 약정은 임차인이나 전차인한테 불리한 것으로 법적 효력이 없습니다.
대부계약은 임대차와 동일한 것으로 볼 수가 없고 지상물매수청구권을 포기하기로 하는 임대차 계약상 약정이 반드시 무효라고 볼 수 없다는 것이 대법원 판례입장인 점(대법원 96다45443호 판결참조)을 고려해 볼 때에 갑과 을간에 지상물매수청구권을 포기하기로 약정하였다고 하더라도 그 대부약정이 무효라고 볼 수는 없습니다. 따라서 갑의 지상물매수청구권은 인정할 수는 없습니다.(대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1231호 판결참조)
<변호사 강삼신 법률사무소>
