문) 갑은 시내에 있는 유명모텔을 처분한다는 얘기를 듣고 그 모텔을 매수하려고 했지만 거절당하자 그 모텔의 소유주와 친분이 있는 자신의 중학교 동창인 을한테 부탁해서 10억 원에 매매하기로 했습니다. 그래서 갑은 을한테 매매성사에 대한 대가로 1000만 원을 지불하였는데 막상 모텔을 영업해보니까 을이 소개할 때에 얘기했던 영업실적이 크게 다르다는 것을 알고 을한테 중개수수료의 반환을 청구하였습니다.
이에 을은 공인중개사는 아니지만 매매계약 성사의 대가로 지급하기로 한 돈을 받은 것이니까 돌려줄 수가 없다고 하는데 갑이 반환받을 수가 있는지 여부
답) 공인중개사가 받는 중개수수료는 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 크기 때문에 그에 대한 규제의 필요성이 강하게 요청되어 법정수수료 이상을 받은 것은 무효가 됩니다.(대법원 2005다32159호 판결참조) 그래서 공인중개사가 아니지만 부동산 중개행위를 업으로 하는 경우는 위와같은 공인중개수수료에 대한 엄격한 규제에 의해서 규제되지만 업으로 하지 않는 경우에는 그와같은 규제를 적용받지 않습니다. 업으로 하는 것인지 여부는 중개행위를 반복적으로 할 의사가 있었는지 여부, 규모, 목적, 횟수, 방식 등 여러사정을 종합적으로 고려해서 판단하게 됩니다.
을의 경우에는 중개행위를 영업적으로 반복할 의사로 갑한테 중개행위를 한 것이 아니라 우연한 기회에 동창한테 중개행위를 하였고 보수를 받기로 약정이 있었으니까 그에 기해서 받은 수수료는 반환할 것인지가 문제가 됩니다.
대법원은 을의 경우에 우연히 중개행위를 한 것에 불과한 것으로서 중개수수료 지급약정이 무효라고 볼 수가 없고 다만 그 수수료가 과다한지 여부를 따져서 신의성실의 원칙과 형평의 원칙에 반한다고 볼 수가 없는 경우로서 그 상당한 범위내에 있는 수수료라고 볼 수가 있다고 판시하고 있습니다.(대법원 2010다86525 판결참조)
따라서 갑은 을한테 중개수수료 명목으로 지급했다고 하지만 그 수수료는 유효하게 을한테 지급한 것으로서 반환받을 수가 없습니다.
<변호사 강삼신 법률사무소>
