문) 갑은 피고시로부터 공개매각절차를 통해서 토지를 매수하기로 하고 대금을 지급하였습니다. 그런데 그 이후에 피고가 해당 토지를 공공용지로 지정하였고 개발계획에 따라서 토지가 수용될 상황에 처해지게 되었습니다. 그래서 갑은 해당 토지가 개발제한 구역이 해제되어 건축이 가능하리라고 생각하고 매수를 한 것인데 그 이후에 개발제한구역이 해제되기는 커녕 오히려 건축이 불가능한 상황에 이르게 되었기 때문에 계약시 예상하지 못한 사정변경을 이유로 계약을 해제하려고 합니다. 가능한지 여부
답) 계약은 원칙적으로 지켜져야 합니다. 그런데 계약당시에 예정하지 못한 현저한 사정변경이 있는 경우에는 계약을 해제할 수가 있는 변경되는 사정은 객관적인 사정을 말하는 것으로 주관적인 사정을 의미하지 않습니다.
위 갑의 경우에 갑이 해당토지를 매수하려는 동기가 개발계획이 해제되고 건축이 가능하리라고 생각하고 객관적인 시가보다 높게 매수를 하였다고 하더라도 그런 사정은 주관적인 사정으로 사정변경의 원칙에서 말하는 사정에는 해당되지 않습니다. 그리고 갑이 공개매각을 통해서 매수하면서 공개매각조건에 토지의 매각후에 행정상의 제한등이 있는 경우에 그에 대해서 피고시가 그 책임을 지지 않는다는 조건이 기재되어 있다고 한다면 이는 매매계약조건에 해당토지가 공공용지로 지정이 되어 건축이 불가능할 수가 있다는 점을 미리 예정하고 있기 때문에 급격한 사정변경이 있었다고 볼 수가 없습니다.(대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302호 판결참조)
따라서 갑의 경우는 사정변경에 해당되지 않기 때문에 이를 이유로 해서 계약해제는 불가하다고 할 것입니다.
<변호사 강삼신 법률사무소>
