저당권 설정 후 성립한 유치권의 효력
저당권 설정 후 성립한 유치권의 효력
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  • 승인 2013.02.03 15:08
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문) 갑은 자신의 주상복합건물에 대해서 병 은행에서 대출을 받아 근저당권이 설정된 상태에서 상가부분에 대해서 목욕탕 증개축공사를 의뢰하여 공사진행 중에 갑이 부도가 발생해서 공사대금 10억 원을 지급하지 못했습니다. 그리고 얼마지나 병 은행에서는 대출채무에 대해 근저당권에 기해서 갑의 건물에 대해서 경매를 진행하여 경매개시결정이 되자 위 을은 갑으로부터 건물의 점유를 이전받아 유치권을 주장하면서 유치권신고를 하였습니다. 그리고 경매절차에서 결국 정이 낙찰을 받았는데 이 경우에 을은 정에 대해서 유치권을 주장하면서 대항할 수가 있는지 여부

답) 부동산의 경매절차에서 유치권의 행사가 허위이면 매각대금을 부당하게 하락시켜서 경매의 공정성을 해하고 이해관계인의 권리를 부당하게 침해할 위험이 있기 때문에 유치권의 인정을 신중을 기할 필요가 있습니다.

그런데 경매부동산에 대해서 유치권이 신고되어 있는 경우에 경락인은 원칙적으로 유치권은 매수인이 인수하도록 한 것으로 볼 것인지에 대해서 견해가 대립되어 있습니다. 유치권자의 보호측면에서는 비록 선순위 저당권이 설정되어 있더라도 유치권이 점유를 통해서 채권의 우선변제를 받아야 한다고 주장할 수가 있어 경락인은 유치권자의 채무를 인수해야 한다고 볼 수가 있는 반면에 근저당권은 원래 유치권이 없는 상태에서 가치를 평가해서 근저당권을 설정한 것인데 나중에 유치권이 등장해서 자신의 담보가치를 이유없이 하락해서 평가되는 것은 부당하다고 볼 수도 있습니다.

대법원의 판례에 의하면(2008다70763호 판결참조) 경락인은 유치권자에게 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이지만 채무자 소유의 부동산이 경매가 진행이 되어서 경매개시결정의 기입등기가 경료된 경우에는 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 해당 경매부동산의 교환가치를 감소할 우려가 있는 처분행위를 한 것으로 보아서 이 경우에는 유치권은 경락인한테 대항할 수가 없다고 판시하고 있습니다.

따라서 갑의 경우에 을은 경매개시결정의 기입등기후에 점유를 이전받아 유치권을 주장하는 것이기 때문에 정한테는 유치권을 주장할 수가 없게 됩니다.

 


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