〔법률상담〕임차인의 피해와 손해배상
문) 갑은 을 소유의 부동산에 임차하면서 생활을 해오고 있는데 며칠 전에 을의 채권자들이 을의 부동산에 대해서 경매를 신청을 해서 경매절차를 진행하고 있습니다.
갑은 직장 일 때문에 거의 집에 거주하지 않기 때문에 경매관련 서류를 일체 받지 않은 채 임차인의 소액보증금에 대해서는 우선변제를 받을 것이라고 생각하고 있었는데 경매가 이미 끝났고 새로운 경락자가 건물을 비워달라고 합니다.
이 경우에 갑은 그와같이 경매통지를 받지 못하도록 현황조사를 잘못한 집행관의 위법을 이유로 손해배상을 청구할 수가 있는지 여부
답) 경매절차에서 부동산의 현황조사는 매각대상 부동산의 현황을 정확히 파악하여 일반인에게 그 부동산의 현황과 권리관계를 공시하는 것으로써 매각희망자한테 필요한 정보를 제공하고 매각에 이해관계인(임차인 포함안됨)에게는 매각기일에 출석해서 의견진술의 기회를 제공하기 위함입니다.
그러나 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인이라고 하더라도 매각허가결정 이전에 경매법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하지 않는 한 집행관의 현황조사결과 임차인이 스스로 조사하고 보고되어 있는지 여부와 관계없이 이해관계인이 될 수가 없으며 경매절차 진행사실에 대한 주택임차인에 대한 통지는 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위하여 경매절차와 배당제도에 관한 내용을 안내하는 것에 불과합니다.
따라서 이해관계인이 아닌 임차인이 위와같은 통지를 받지 못하였다고 하더라도 그런 사정만으로 집행관의 위법행위가 성립할 수가 없고 집행관의 행위와 임차인의 손해발생간에 인과관계가 성립될 수가 없습니다.(대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다43976호 판결참조)
참고적으로 갑이 임차인으로서의 경매절차에서 권리신고를 하지 않았다고 하더라도 우선배당을 받지 않았을 뿐이고 소액보증금으로서의 경락인에 대한 대항력을 행사해서(대항력 행사요건은 구비해야됨) 보증금을 전부 받환받을 때까지 명도를 거부할 수가 있습니다.
