문) 갑은 자신의 대지에 건물을 신축하다가 준공하지 못한 채 이를 임차인인 을한테 임차를 해 주고 나서 대지를 처인 병한테 이전등기를 해 주었습니다. 그 이후에 병은 정한테 대지를 담보로 제공하고 금원을 대출받았는데 대출채무를 갚지 않자 정은 경매를 신청해서 경락대금에서 배당을 하게 되었습니다. 이 경우에 을은 미등기건물를 임차하고 있어서 미등기건물 임차인의 지위에서 대지에 대한 경락대금에서도 우선변제권이 인정되는지 여부
답) 을의 경우에는 대지가 아닌 건물에 대해서 임차를 한 것이고 건물도 미등기한 것인 만큼 등기된 건물과는 달리 아무리 건물에 대해서 대항력을 갖추었다고 하더라도 대지에 대한 경락대금에 대해서도 우선변제권을 확보할 수가 있는지에 대해서는 논란이 있습니다.
이 경우에 을은 임대차관계가 성립할 당시에 임차목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 담보물권자로서 법으로 보호하고자 하는 것이 주택임대차보호법의 입법취지로 볼 수가 있습니다. 그래서 임대차 당시에 임대인이었던 자가 대지만을 양도함으로써 그 이후에 임대인의 지위가 승계되었지만 전 임대인의 권리의무가 사라진다고 볼 수가 없습니다. 그리고 주택임대차보호법은 근본적으로 주택의 임차인에 대한 보호법규이기 때문에 임차한 건물의 등기여부와 관계없이 구분하지 않고 보호를 해주고 있는 것이기 때문에 갑의 경우에는 을한테도 대지에 대한 경락대금에서 우선변제권이 보호되어야 합니다.(대법원 2007.6.12. 선고 2004 다26133호 판결참조)
박진원기자 savit57@domin.co.kr
