문) 갑은 을소유의 미등기 건물에 대해서 소액임차인으로서 대항요건을 갖추고 거주하고 있었습니다. 그후 을은 자신의 대지에 대해서 근저당권을 설정하고 대출을 받았지만 제때에 돈을 갖지 못해서 근저당권자가 대지와 건물에 대해서 경매를 신청했습니다. 이 경우에 경매절차에서 배당금을 갑이 소액임차인으로서 우선변제를 받을 수가 있는지 여부
답) 건물의 소액임차인은 임대차계약서에 대한 확정일자와 주민등록전입신고를 하면 소위 대항력이라고 해서 다른 채권자에 비해서 자신의 임대보증금을 우선해서 변제받을 수가 있게 됩니다. 그리고 그런 소액임차인은 해당 주택에 대한 경매신청의 등기 이전에 그런 대항력 발생요건을 구비해야 하도록 규정되어있습니다.(주택임대차보호법 제8조)
이 경우에 해당 주택이 등기된 건물인 경우에는 법에 따라서 그런 요건을 구비했는지 판별하기가 쉽지만 갑의 경우처럼 임차인이 미등기의 건물을 임차한 경우에도 그런 대항력을 구비하는 것인지 여부가 논란이 됩니다.
대법원은 이런 경우에 대해서도 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되고 있는 주택에 해당되는 이상 비록 그 건물에 관하여 등기가 경료되지 않았다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 이상 역시 법의 보호를 받아야 한다고 판단하고 있습니다.(대법원 2007.6.21. 2004 다 26133호)
따라서 갑은 비록 대지에 대한 경매대금이라고 하지만 그 경매절차에서 자신의 소액임차보증금을 우선해서 배당받을 권리가 있습니다.
박진원기자 savit57@domin.co.kr
