문) 갑은 볼링장을 목적으로 건물을 신축하다가 그만 공사비가 모자라 공사를 중단하였는데 을과 건물에 대해서 임대차계약을 체결하고 을은 볼링장으로서 필요한 공사를 해서 완공을 했다고 합니다. 그런데 건물주가 부도가 발생해서 경매가 개시되어 이에 대해서 병이 경락자가 되었다고 합니다. 이 경우에 을은 경락자인 병한테 유익비청구를 하는 것이 가능한지 여부

답) 유익비는 임차인이 임대인한테 임대기간에 건물의 객관적인 가치를 증가시키고 가치가 현재도 있는 경우에 이를 청구하는 것인데 을의 경우에 임대인이 아닌 경락자한테 청구할 수가 있는지 논란이 있습니다.

을이 공사한 부분이 건물의 객관적인 가치를 증대한 것이 아닌 시설비는 유익비가 아니기 때문에 논란의 여지 자체가 없지만 유익비라고 인정될 경우에는 건물의 경락자인 경우에는 이미 경락가격에 반영이 되어서 납부를 했는데 또 유익비지급을 해야 하는 것인지 문제가 발생합니다.

이에 대해서 대법원은 유익비청구는 임대차관계라는 기본적인 계약관계가 있는 경우에 비용을 청구할 수가 있는 것이므로 종전의 임대인한테만 유익비를 청구할 수가 있고 신소유자인 병한테는 청구할 수가 없다고 판단하였습니다.(대법원 2003.7.25. 2001다64752호 참조)

따라서 을의 경우에 병한테는 유익비를 청구할 수가 없고 다만 을은 갑에 대한 유익비반환청구권리에 의해서 유치권은 행사할 수는 있습니다.

<변호사 강삼신 법률사무소>