<법률상담> 사정변경에 의한 계약해제 여부
<법률상담> 사정변경에 의한 계약해제 여부
  • 김완수
  • 승인 2010.01.29 15:41
  • 댓글 0
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문) 갑은 시에서 공개매각하는 토지에 대해서 최근에 개발제한 구역이 해제되어서 향후에는 건축이 가능하다고 판단하고 당시의 시세보다 훨씬 비싼 가격으로 매수하고 등기도 완료했다고 합니다. 그런데 매수후 얼마되지 않아서 이 사건 토지를 포함한 그 일대를 공공용지로 지정함으로써 공공용지개발계획에 따라서 이 사건 토지가 수용될 처지에 놓이게 되었다고 합니다. 그런데 계약서를 보니까 토지의 매각후 행정상의 제한이 있는 경우에는 이에 대해서 매도인은 책임을 지지 않는다고 기재되어 있었습니다. 이 경우에 갑이 애초에 건축이 가능한 것으로 알고 계약을 했기 때문에 중요한 사정의 변경이 되었다는 이유로 계약을 해제할 수가 있는지 여부.



답) 매매계약에서 당사자가 계약성립 당시에 예견할 수가 없었던 현저한 사정변경이 발생하였고 그런 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임을 질 수가 없는 사유로 생긴 것으로 계약내용대로 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에는 계약준수의 원칙의 예외로서 사정변경이 되었다는 이유로 계약을 해제할 수가 있습니다.

갑의 경우에 개발제한구역이 해제되어 일응은 건축이 가능한 것으로 보고 매수를 할 수가 있지만 위 공개매각을 하면서 작성한 매매계약서에 매각이후의 행정상의 제한으로 인한 불이익은 책임을 지지 않는 것으로 되어있어서 그 이후의 공공용지지정은 그런 공익상의 목적을 위해서 제한이 가해진 것으로 이는 계약해제의 제한 사유가 됩니다. 대법원은 이 사건 토지의 건축가능여부는 개인적인 주관적인 사정에 불과할 뿐이라고 해서 이 사건 매매계약 성립의 기초가 되는 사정이 변경되었다고 볼 수가 없다고 판단하였습니다.(대법원 2007.3.29. 2004다31302호 참조)

한편 사정변경에 의해 계약을 해제하려면 계약완료 전에 해야하기 때문에 계약의 이행이 완료되어 위와같이 뒤늦게 공공용지로 편입되었기 때문에 사정변경을 이유로 계약을 해제할 단계가 지났다고 보아야 합니다.



<변호사 강삼신 법률사무소>

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