문) 갑은 을로부터 5000만 원을 빌리면서 자신 소유의 토지와 건물에 대해서 을한테 미리 가등기를 해 주었고 만약 1년 후까지 위 돈을 갚지 않으면 위 가등기를 본등기 할 수가 있는 서류까지 넘겨주었는데 실제로 1년 후에 갑이 이를 갚지 않자 을이 위 토지와 건물에 대해서 본등기를 하였습니다. 이 경우에 갑이 위 소유권을 되찾아올 수는 없는지

답) 통상 가등기를 해 둔 경우에 채무담보를 위한 ‘담보 가등기’와 소유권이전을 위한 예약으로 하는 ‘일반 가등기’로 구분해 볼 수가 있고 이 구별은 등기부상 매매예약기재 여부와 관계없이 실제 거래의 내용에 따라 구분합니다. 위 경우에 일단 가등기 대상 부동산이 차용금에 비해서 과다하게 금액이 많고 담보 조로 본등기 할 수가 있는 서류를 건네 준 경우에는 이는 담보가등기로 볼 수가 있습니다.

한편, 담보가등기로 인정된 경우에는 담보권을 행사해서 담보제공자(갑임)가 담보로 된 부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 담보대상 부동산에 대한 가치를 평가해서 자신의 채권액을 계산해서 남는 금액(청산금이라 함)을 계산한 내역을 담보제공자한테 통지해서 2개월이 경과되어야 남는 청산금은 채무자한테 주고 소유권을 이전해 올 수가 있습니다.

따라서 위 경우에 을이 청산통지도 하지 않고 본등기 했다면 급히 위 부동산을 더 이상 처분하지 못하도록 가처분해서 소유권을 되찿아 오는 방법을 생각해 볼 수가 있습니다. 이 경우에 이미 제3자한테 넘어간 경우에는 을한테 그 손해를 청구해 보는 것이 좋을 듯합니다.