문) 갑은 자신의 토지에 대해서 건축물을 건축하는 와중에 건축대금이 부족하여 토지에 대해서 을한테 담보권을 설정해주고 건물을 신축하였고 을한테 토지에 대해서는 저당권을 설정해 주었는데 건물에 대해서는 담보로 제공하지는 않았습니다. 그 이후 갑은 을한테 약정된 채무를 갚지 않으니까 토지에 대한 경매를 신청해서 토지에 대해서는 병이 낙찰을 받게 된 경우에 갑은 자신의 건물에 대해서 정한테 법정지상권을 주장할 수가 있는 것이지 여부

답) 건물이 없는 토지에 저당권이 설정되었으나 나중에 건물이 신축된 경우에는 설령 나중에 토지에 대한 경매진행으로 토지와 건물의 소유권자가 달리 되어있다고 하더라도 법정지상권이 성립되지 않습니다. 법정지상권은 동일한 토지와 건물의 소유자가 있었으나 나중에 건물과 토지의 소유자가 달리 된 경우에 건물의 소유권자를 위해서 법적인 권리를 인정해 주는 것임으로 토지나 건물에 저당권 등 이해관계인이 설정된 이후에 건물이 신축된 경우까지는 법적인 보호를 해 줄 수는 없기 때문입니다.

토지주가 저당권을 설정한 후 저당권자한테 토지 위에 건물을 건축하기로 동의를 얻었다고 하더라도 이는 그 이후의 경매절차에서 낙찰받은 사람은 나중에 신축된 건물로 인해 토지사용에 지장을 초래해서는 안 되기 때문입니다.

그러나 위 사안의 경우에 토지에 대한 저당권설정 당시에 이미 건물의 상당한 정도가 축조되어서 외견상 독립된 건물로 볼 수가 있는 정도라고 인정되는 경우에는 저당권자도 건물의 완성을 어느 정도 인식한 상태에서 담보를 제공받았기 때문에 이 경우에는 비록 나중에 준공검사를 받게 되지만 법정지상권이 성립한다고 봐야합니다. (대법원 2004. 6. 11. 선고 2004 다 13533호 판결)

황경호기자 khwhang@