Q=갑은 건물주와 임대기간을 2년으로 정해서 임대보증금 3,000만원에 월세 50만원에 임대계약을 체결하였는데 임대기간이 만료되어서 다른 곳으로 이사를 가야하는데 건물주가 건물이 잘나가지 않는다는 이유로 임대보증금을 내주지 않아서 다른 곳으로 일단 이사 간 후 열쇠만 잠가 놓고 있었는데 약 6개월이 지나서 이제는 세입자를 찾았다고 하면서 임대차기간이 지난 6개월 동안의 월세를 공제하고 임대보증금을 내주겠다고 하는데 공제하는 것이 맞는지 여부.

A=임대차계약이 종료되면 건물주의 임대보증금반환의무와 세입자의 건물명도 의무는 동시 이행관계에 있기 때문에 임대차기간이 만료되면 건물주는 당연히 임대보증금을 반환해 주어야하고 세입자는 건물을 비워주어야 합니다. 이러한 임대인과 임차인간의 의무를 한쪽이 이행하지 않는 경우에는 다른 쪽은 상대방을 상대로 그 손해를 청구할 수가 있는데 위 사안에서는 건물주가 약속을 이행하지 않았기 때문에 임차인이 건물을 비워주지 않은 것으로 임대보증금을 건물주가 일방적으로 감액하는 것은 부당합니다.

그런데 건물주가 임대보증금을 내주지 않으니까 세입자가 계속 임차건물에서 영업을 하면서 점유하여 사용했다면 임차인이 계속 점유하게 된 것은 기본적으로 건물주의 잘못이지만 임차인이 건물을 계속 사용했기 때문에 사용한 것 상당의 이익은 얻은 것으로 보아서 그 부분은 사용료 상당의 이득을 얻은 것으로 보아서 임차료 상당을 임대보증금에서 공제하게 됩니다.( 대법원 2001.2.9.선고 2000다 61398호 판결)

따라서 임대인이 기간만료로 임대차 기간이 종료되었는데 건물주가 보증금을 주지 않아서 임대보증금을 전부 받기 위해서는 임차권등기명령제도를 이용해서 법원에 임차권을 등기 하고나서 다른 곳으로 이전해서 영업을 하고 나중에 임대보증금 전부를 지급받는 방법이 있습니다.