Q=갑은 건물주와 상가건물 1층을 임대보증금 4천만원에 임대료 월 100만원씩을 지급키로 하고 식당을 하기로 임대차계약을 체결했습니다. 갑은 위와 같은 계약을 하고 식당영업을 하기 위해서 3천만원이란 시설비를 투자하여 영업을 시작했는데 건물주가 최근 1년의 임대차기간이 만료되기 2달 전부터 1년 만기가 끝나자마자 임대관계는 종료할 테니 건물을 내 달라고 합니다. 이 경우에 갑은 건물주의 요구대로 그대로 비워주어야 하는지.

A=상가건물임대차보호법은 상가임차인의 권익보호를 위해 제정된 법률로서 임대차기간 등에 관하여 ‘기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다’라고 규정하고 있습니다. 그러므로 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실 등의 이유가 없는 이상 1년의 임대차기간은 법률상 보장이 되는 기간입니다.

또한 임차인은 계약갱신요구권을 통해 최대 5년을 넘지 않는 범위 내에서 임대인에게 임대차기간연장을 요구할 수 있습니다. 이 계약갱신요구권은 위 사안에서 보이는 바와 같이 영세한 임차인이 거액의 시설비 등을 투자하여 원본을 회수하기까지 기간을 보장해 준다는 취지로 법에는 ‘임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다’고 하여 상가임차인을 보호해주고 있습니다.

그러므로 위와 같은 사안에서는 임차인에게 상가임대차보호법상의 계약갱신거절사유에 저촉되지 않는 한 건물주의 요구를 거절한 정당한 권리가 있다고 볼 수 있습니다.

참고로 상가건물임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 적용대상이 되는지 여부를 먼저 보아야 하는데 전주시의 경우 보증금과 임대료를 포함해 1억 4천만원 이하의 상가에 대해 적용이 되므로 임대보증금 4천만원, 월세 100만원의 경우 4천만원(임대보증금)+(1백만원(월세)x100)=1억4천만원이므로 위 사안에서는 적용대상이 됩니다.