Q=갑은 을 소유의 주택을 임대보증금 4,000만원에 임대계약을 하고 임대계약서에 확정일자를 받고 전입신고 및 입주를 하였습니다. 그런데 이 주택에는 이미 선순위의 저당권자가 담보권이 설정되어 있었습니다. 그런데 을이 채무를 갚지 않아서 병이란 채권자가 신청한 경매절차에서 정이 경락을 받았습니다.

이 경우에 갑은 임차부동산에 대해서 대항력을 갖추었기 때문에 경락받은 정한테 임대보증금을 지급받을 수가 있는지 여부.

A=임대차보호법에 의하면 임차한 주택에 대해서 전입신고 및 확정일자를 받고 입주한 임차인은 그 이후에 해당 부동산에 대해서 담보권을 취득하거나 주택이 양도된 경우에도 임차권을 주장할 수 있도록 되어 있습니다.그런데 위 사안에서 임차인보다 먼저 담보권이 설정된 주택의 경우에는 임차인이 아무리 확정일자를 받는 등 대항력을 갖추고 있다고 하더라도 임차인이 선순위 담보권자보다 권리가 우선할 수가 없습니다.

비록 위 경매를 신청한 병한테는 임차인인 갑이 권리주장을 할 수가 있지만 병이 신청한 경매절차가 진행되면서 제3자인 정이 소유권을 취득한 이상 경매대상부동산에 설정된 담보권은 전부 소멸하게 됩니다. 그리고 경매낙찰대금에서 담보권자가 우선적으로 권리를 행사해서 배당을 받아가게 되고 잉여 배당금원이 있는 경우에 임차인이 배당을 받을 권리가 있을 뿐입니다.

그렇게 해석하지 않으면 선순위 담보권자는 자신이 담보를 설정할 당시에는 아무런 제약없이 담보물을 우선적으로 확보했지만 막상 경매를 통해서 자신의 권리를 확보할 수가 없다면 경매가격은 그만큼 떨어질 수밖에 없고 선순위 담보권자의 권리를 해치는 불합리한 결과에 이르게 되기 때문입니다.(대법원 1988.4.12.선고 87다카 844호 판결) 따라서 위 사안에서 갑은 자신이 못 받은 임대보증금을 정한테는 청구할 수가 없고 정이 부동산의 인도를 요청하면 임차한 주택을 비워주어야 합니다.