Q=갑은 을로부터 건물신축공사를 의뢰받아 공사를 진행 중 을이 공사대금을 주지 않은 상태에서 갑이 건물내에서 점유를 하고 있었는데 을의 다른 채권자들이 건축 중인 위 건물에 대해서 경매를 신청해서 병이 이 신축중인 건물을 경락받아 갑한테 건물을 넘겨달라고 하는 경우에 갑이 이를 거절하고 공사대금을 병한테 지급받을 수가 있을까요?

A= 타인의 물건을 점유하고 있는 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 목적물을 유치할 수가 있는 권리를 우리 민법은 이를 유치권이라고 해서 그런 채권자를 법적으로 보호해 주고 있습니다. 이런 유치권자는 채권자한테 자신의 채권에 대한 변제를 받을 때까지 유치물의 반환을 거절함으로써 사실상 유치물을 담보물처럼 보관한다고 볼 수가 있습니다.

위 사안에서 갑은 을로부터 받을 공사대금채권이 있음에도 이를 변제받지 못한 상태에서 경매가 진행되어 사실상 채권자로부터 공사대금을 지급받지 못한 상황이 도래했지만 유치권이 인정되어 경락자인 병이 건물의 명도를 요구하더라도 자신의 공사대금을 변제받을 때까지 계속 건물을 점유하면서 반환을 거부할 수가 있게 되어 병입장에서는 갑이 적법한 유치권자인 이상 유치권자에게 건축대금을 변제할 책임이 있습니다.

(민사집행법에 제91조 5항) 법에 유치권자한테 건축대금을 변제할 책임을 인정한 것으로 반대로 유치권자가 경락자한테 해당채무를 변제해달라고 채권의 지급을 명하는 소송상 청구까지는 할 수가 없습니다. 그러나 경락자한테 변제책임을 부여한 이상 유치권자는 채무를 변제해주지 않으면 계속 반환을 거부할 수가 있기 때문에 사실상은 변제를 받게 되는 효과가 있습니다.

유치권이 인정되기 위해서는 이런 유치물에 대한 채권이 있어야 하고 유치권자는 유치물을 현실적으로 점유를 해야 그 권리를 보존 받을 수가 있고 유치권이 부동산에 대해서 인정된다고 하더라도 유치권이 법적으로 성립하기 위해서는 부동산에 등기를 해야만이 성립하는 것은 아니기 때문에 경매 부동산의 경우에 유치권이 실제로 있느냐에 대해서는 경매물건조사서 또는 현장확인을 통해서 해당 건물에 대해서 유치권자가 있는지 확인하지 않고서는 알기가 쉽지 않다고 봅니다. 통상 해당부동산이 경매가 진행될 경우에는 건물에 대해서 유치권이 있다고 신고해 두는 것이 경매법원으로 하여금 유치권의 존재를 부각해서 경매절차를 통해서 유치권자가 이해관계인이란 법적 지위를 획득할 수가 있게 됩니다.